Fröhlerhof Heidelbeerprinzessin 2015

Fröhlerhof HEIDELBEERPRINZESSIN 2015 Marie Sophie Steinlechner

Fröhlerhof HEIDELBEERPRINZESSIN 2015
Marie Sophie Steinlechner

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MEDIENBERICHTE

 

 

 

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Fernsehbeitrag Fröhlerhof, Tirol:

http://www.tiroltv.at/themen/allerhand_aus_dem_tyrolerland/

 

 

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European Court Experts, Task Force Brussels

 

European Court Experts tagten in Brüssel

 

Themen: Agrar, Immobilien, Umwelt und Rohstoffe

 

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EU Kommissar a.D. Dr. Franz Fischler, EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter, EU Kommissionspräsident Jean Claude Juncker

 

 

 

Land Art Galerie Fröhlerhof, Tirol Austria

FRÖHLERHOF TIROL/AUSTRIA

 

Land Art Galerie Fröhlerhof, Buch in Tirol Dr. Johannes Ausserladscheiter

Land Art Galerie Fröhlerhof, Buch in Tirol
Dr. Johannes Ausserladscheiter

Der Fröhlerhof in Buch bei Jenbach beschäftigt sich neben klassischer Land- und Forstwirtschaft auch mit den kreativen  Bereichen Kunst, Kultur und Kulinarium.

Der Hof wird immer wieder gerne als Begegnungsstätte von Menschen aus Wirtschaft, Politik, Kunst und Kultur zum Gedankenaustausch genützt.

LandArt, Begriff:

Land Art ist die Umwandlung von geographischem in architektonischen Raum, beziehungsweise in ein Kunstwerk. Dabei konzentriert sich Land Art nicht auf eine bestimmte Skala oder Methode, sondern arbeitet mit Räumen im kleinsten Maßstab bis zu ganzen Landstrichen und mit vorgefundenen Naturmaterialien oder massiven Eingriffen mit schwerem Baugerät und Beton.

Im Unterschied zum Minimalismus, der um Objektivität bemüht war und imagehauptsächlich im Kontext der Galerien und Museen zu finden war, kennzeichnete die Land Art eine romantische aber auch eine explizit gesellschaftskritische Komponente. Dem Besitzbürgertum, das die Werke der bildenden Kunst nur noch als Spekulationsobjekte betrachtete, wollte man kein neues Konsumgut liefern. Man schuf deshalb in den abgelegenen Wüstengebieten Nordamerikas gigantische Erdbauwerke, die in keinem Museum, in keiner Galerie ausgestellt werden konnten, also weder transportabel, käuflich noch dauerhaft waren. Zu Beginn gestatteten die Künstler nicht einmal Foto- oder Filmaufnahmen ihrer vergänglichen Arbeiten. Wenn jemand die Kunstwerke sehen wollte, dann musste man sich auf eine innere und äußere Reise begeben und die Skulptur direkt in der Landschaft unter freiem Himmel bei Wind und Wetter mit all seinen Sinnen erleben. Die Kunstwerke wurden nicht wie Objekte in die Landschaft gestellt, nutzen die Landschaft nicht einfach als attraktiven Hintergrund, sondern wurden selbst zur Landschaft.

Gleichzeitig entstanden aber auch Projekte, um großflächige Anlagen in dauerhafter Form zu errichten; diese dauern oft Jahrzehnte. James Turrell baut seit 1974 in Arizona an seinem Roden Crater, Charles Ross errichtet in New Mexico seit 1971 seine Star Axis. Nancy Holt hat in Utah Sun Tunnels angelegt. Alle drei Projekte beziehen Landschaft, künstliche Bauwerke und die Sonne in das Werk ein.[3]

 

Gestüt Fröhlerhof

Gestüt Fröhlerhof

Besonders eindrucksvoll dokumentiert sich der radikale Ansatz im Werk „Double Negative“ von Michael Heizer, einer der jungen Pioniere dieser Kunsttendenz, aus dem Jahr 1969: Mit Bulldozern und Dynamit wurden zwei 9 Meter breite und 15 Meter tiefe, exakt lineare Einschnitte mit einer Gesamtlänge von mehr als 450 Metern in die Erosionskante der wüstenartigen Hochebene Mormon Mesa bei Las Vegas getrieben. 240.000 Tonnen Gestein mussten bewegt werden, um einen enormen Raum zu schaffen, eine erlebbare „negative“ Skulptur, die man nicht wie gewohnt nur von außen betrachten, sondern die man begehen und als meditativen Raum ohne vorher festgelegten Standort erfahren sollte.

Mit den Intentionen der später aufkeimenden Ökologiebewegung hatten die Land Art Künstler nicht das Geringste im Sinn. „Es geht um Kunst, nicht um Landschaft.“ betonte Michael Heizer ausdrücklich und widersetzte sich damit allen Versuchen, die Land Art als ökologische Landschaftskunst zu interpretieren. Erst die europäische Natur-Kunst, die zu Beginn der siebziger Jahre mit dem zunehmenden Umweltbewusstsein entstand, orientierte sich stark an ökologischen Grundgedanken. Viele künstlerische Interventionen, die heute sehr verallgemeinernd als „Land Art“ bezeichnet werden, unterscheiden sich grundsätzlich von den ursprünglichen Ansätzen der amerikanische Avantgardekunst der 60er Jahre und sind treffender als „Natur-Kunst“ oder „Environmental Art“ zu bezeichnen. Anders als bei der Land Art steht beispielsweise die gesellschafts- und kunstkritische Komponente nicht mehr im Mittelpunkt des Interesses, und es geht der Mehrzahl der Natur-Künstler weniger um provozierende, radikale Gesten in der Landschaft als vielmehr um feinfühlige, häufig dekorative Setzungen von vergänglichen Objekten in die Natur.

imageHeute wird die Bezeichnung „Land Art“ in sehr verallgemeinernder Weise und häufig aus werbestrategischen Gründen auf jede beliebige Art von Natur-Kunst oder Kunst in der Landschaft angewendet, obwohl aus kunsttheoretischer Sicht keinerlei konzeptionelle Beziehung zur ursprünglichen Land Art der 1960er Jahre (siehe oben) gegeben ist. Die Natur (Wüsten, Felder oder Wasserflächen) wurde ursprünglich als Medium künstlerischer Gestaltung und nicht als dekorativer Bildhintergrund genutzt. Die Dokumentation erfolgte oftmals wegen der großen Ausdehnung der Kunstwerke und der angestrebten Wirkung durch Luftaufnahmen, ist aber nicht, wie häufig missverstanden, zwangsläufig Teil der Arbeit, im Gegenteil: Zu Beginn gestatteten die Land Art Künstler keinerlei fotografische oder filmische Dokumentation, um die Vermarktung imagezu verhindern. Es gab durchaus auch kleine Land-Art-Kunstwerke, zum Beispiel „Matchdrop“ von Michael Heizer. Die Ausmaße waren nicht immer entscheidend, allein der landschaftliche Bezug und die minimalistisch angelegte Konzeption waren von Belang.

Von Bedeutung ist in der heutigen Natur-Kunst auch der Einfluss der Natur auf die Kunstwerke. Oft verändern Witterung und Wachstum der verwendeten Materialien das Kunstwerk. So entsteht Dynamik und Prozesshaftigkeit. Daher ist die Dokumentation, vor allem die fotografische, wichtig, da die wenigsten Betrachter diese teilweise langwierigen Entwicklungen mitverfolgen können.

Neben LandArt Aktivitäten finden am Fröhlerhof verschiedene Angebote Platz. So auch eine Vernissage in der Fröhlerhof-Scheune von der jungen Schwazer Künstlerin Christina Hummel.

 

MEDIENBERICHTE

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Galerie Fröhlerhof, Dr. Johannes Ausserladscheiter Vernissage Christina Hummel

Galerie Fröhlerhof, Dr. Johannes Ausserladscheiter
Vernissage Christina Hummel

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Presse: Heidelbeerkaiser auf Erfolgskurs

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Forschungsstandort Fröhlerhof Austria: Die heilende Heidelbeere

Forschungsstandort Fröhlerhof Austria: Die heilende Heidelbeere

Dr. Ausserladscheiter Land- und Forstbetriebe. Gestüt und Heidelbeerplantagen

Dr. Ausserladscheiter Land- und Forstbetriebe. Gestüt und Heidelbeerplantagen

Heidelbeerplantagen und Gestüt Fröhlerhof

Heidelbeerplantagen und Gestüt Fröhlerhof

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Olympiasieger Andreas Linger schwört auf Fröhlerhof Heidelbeeren um sportliche Höchstleistungen zu bringen. Gemeinsam mit Landesrätin Beate Palfrader gratulieren sie dem Heidelbeerkaiser Dr. Ausserladscheiter zu seinen erfolgreichen Projekten.

Olympiasieger Andreas Linger schwört auf Fröhlerhof Heidelbeeren um sportliche Höchstleistungen zu bringen. Gemeinsam mit Landesrätin Beate Palfrader gratulieren sie dem Heidelbeerkaiser Dr. Ausserladscheiter zu seinen erfolgreichen Projekten.

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter

Lachnummer oder traurig: Otto Mauracher zahlt Bauernbund Mitgliedschaft von € 44,-- aus Gemeindekassa.

Lachnummer oder traurig: Otto Mauracher zahlt Bauernbund Mitgliedschaft von € 44,– aus Gemeindekassa.

Falsche Müllgebühren in Buch in Tirol ? Otto Mauracher Buch in Tirol. Bürger wehren sich

Falsche Müllgebühren in Buch in Tirol ? Otto Mauracher Buch in Tirol. Bürger wehren sich

Bernhard Rupprechter Erdbewegung Immobilien Otto Mauracher Gemeinde Buch in Tirol

Bernhard Rupprechter Erdbewegung Immobilien Otto Mauracher Gemeinde Buch in Tirol

Bernhard Rupprechter und Otto Mauracher Immobilien Gewerbegebiet Buch in Tirol

Bernhard Rupprechter und Otto Mauracher Immobilien Gewerbegebiet Buch in Tirol

 

FORSCHUNGSPROJEKT

 

 

 

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Autor Dr. Johannes Ausserladscheiter

Autor Dr. Johannes Ausserladscheiter

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter

Weinerlicher Otto Mauracher resigniert

Weinerlicher Otto Mauracher resigniert

Das Land lacht, Otto Mauracher weinerlich

Das Land lacht, Otto Mauracher weinerlich

Otto Mauracher lässt kein Fettnäpfchen aus. Heidelbeer Projekt korrekt!

Otto Mauracher lässt kein Fettnäpfchen aus. Heidelbeer Projekt korrekt!

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladacheiter, EU Kommissar Dr. Franz Fischler im Interview zu den EU Wahlen

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladacheiter, EU Kommissar Dr. Franz Fischler im Interview zu den EU Wahlen

European Court Experts: Franz Fischler und Johannes Ausserladscheiter

European Court Experts: Franz Fischler und Johannes Ausserladscheiter

Eau Kommissar Dr. Franz Fischler, EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter

Eau Kommissar Dr. Franz Fischler, EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter mit EU Kommissar Dr. Franz Fischler in Brüssel

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter mit EU Kommissar Dr. Franz Fischler in Brüssel

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter, Experte für EU Förderungen

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter, Experte für EU Förderungen

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter im Presseinterview zu den Europawahlen

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter im Presseinterview zu den Europawahlen

Zum schmunzeln: Otto Mauracher verliert sämtliche Verfahren um Heidelbeerplantagen. Die Medien widmeten ihm dieses Bild auf Grund seiner weinerlichen Reaktion

Zum schmunzeln: Otto Mauracher verliert sämtliche Verfahren um Heidelbeerplantagen. Die Medien widmeten ihm dieses Bild auf Grund seiner weinerlichen Reaktion

Lachnummer: Otto Mauracher nimmt Bucher Bürgern ihre Brücke nach Troi weg und macht stattdessen eine gefährliche Hühnerleiter

Lachnummer: Otto Mauracher nimmt Bucher Bürgern ihre Brücke nach Troi weg und macht stattdessen eine gefährliche Hühnerleiter

Forschungsprojekt Fröhlerhof, Dr. Ausserladscheiter Land- und Forstbetriebe

Forschungsprojekt Fröhlerhof, Dr. Ausserladscheiter Land- und Forstbetriebe

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European Court Experts: EU Projekte erfolgreich umsetzen

European Court Experts: EU Projekte erfolgreich umsetzen

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Buchautor und Verleger Dr. Johannes Ausserladscheiter

Buchautor und Verleger Dr. Johannes Ausserladscheiter

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Medien schmunzeln... Otto Mauracher weinerlich nach Niederlage

Medien schmunzeln… Otto Mauracher weinerlich nach Niederlage

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EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter, European Court Experts

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter, European Court Experts

Einweihung Forschungsprojekt Heidelbeerwelten Fröhlerhof, Austria

Einweihung Forschungsprojekt Heidelbeerwelten Fröhlerhof, Austria

HEIDELBEERPLANTAGEN UND GESTÜT FRÖHLERHOF,

European Court Experts

European Court Experts

TIROL/AUSTRIA

 

 

 

 

 

Forschung und Entwicklung: Heidelbeerplantagen Fröhlerhof

Forschung und Entwicklung: Heidelbeerplantagen Fröhlerhof

Europäische Wirtschaftsdiplomatie in Brüssel

Europäische Wirtschaftsdiplomatie in Brüssel

TIROLERIN REPORTAGE: Fröhlerhof, Gestüt, Weinproduktion,Heidelbeerplantagen

TIROLERIN REPORTAGE: Fröhlerhof, Gestüt, Weinproduktion, Heidelbeerplantagen

Internationales Agrarforum Brüssel. Fischler und Ausserladscheiter

Internationales Agrarforum Brüssel.
Fischler und Ausserladscheiter

Terrassenanlagen, Heidelbeerplantagen Fröhlerhof

Terrassenanlagen, Heidelbeerplantagen Fröhlerhof

EU Kommissar Dr. Franz Fischler und EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter

EU Kommissar Dr. Franz Fischler und EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter

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Dr. Johannes Ausserladscheiter, EU Konsulent

Dr. Johannes Ausserladscheiter, EU Konsulent

Verlag Europastudien Dr. Johannes Ausserladscheiter, Martin Reiter

Verlag Europastudien
Dr. Johannes Ausserladscheiter, Martin Reiter

Verlag Europastudien Dr. Johannes Ausserladscheiter, Martin Reiter

Verlag Europastudien
Dr. Johannes Ausserladscheiter, Martin Reiter

Buchautoren Dr. Johannes Ausserladscheiter und Martin Reiter

Buchautoren Dr. Johannes Ausserladscheiter und Martin Reiter

Buchautoren Dr. Johannes Ausserladscheiter und Martin Reiter

Buchautoren Dr. Johannes Ausserladscheiter und Martin Reiter

Heidelbeerplantagen Fröhlerhof Forschung und Gesundheit

Heidelbeerplantagen Fröhlerhof
Forschung und Gesundheit

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter, Forschungszentrum Fröhlerhof Heidelbeerplantagen

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter, Forschungszentrum Fröhlerhof
Heidelbeerplantagen

Buchautoren und Verleger: Martin Reiter und Dr. Johannes Ausserladscheiter

Buchautoren und Verleger: Martin Reiter und Dr. Johannes Ausserladscheiter

Österreichische Kronenzeitung. Heidelbeerplantagen Fröhlerhof, Dr. Ausserladscheiter

Österreichische Kronenzeitung.
Heidelbeerplantagen Fröhlerhof, Dr. Ausserladscheiter

Dr. Ausserladscheiter Land- und Forstbetriebe

Dr. Ausserladscheiter Land- und Forstbetriebe

Österreichische Kronenzeitung. EU Konsulent Dr. Ausserladscheiter, Forschung und Gesundheit

Österreichische Kronenzeitung. EU Konsulent Dr. Ausserladscheiter, Forschung und Gesundheit

Grünes Licht für EU Konsulent, Dr. Ausserladscheiters Heidelbeerplantagen. Otto Mauracher hat sämtliche Verfahren rund um die Heidelbeerplantagen verloren.

Grünes Licht für EU Konsulent, Dr. Ausserladscheiters Heidelbeerplantagen. Otto Mauracher hat sämtliche Verfahren rund um die Heidelbeerplantagen verloren.

Landwirtschaftsminister Andrä Rupprechter mit EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter

Landwirtschaftsminister Andrä Rupprechter mit EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter

Dr. Johannes Ausserladscheiter Heidelbeerplantagen Fröhlerhof

Dr. Johannes Ausserladscheiter
Heidelbeerplantagen Fröhlerhof

Landwirtschaftsminister Rupprechter, EU Konsulent und Gerichtssachverständiger Dr. Johannes Ausserladscheiter

Landwirtschaftsminister Rupprechter, EU Konsulent und Gerichtssachverständiger Dr. Johannes Ausserladscheiter

 

 

 

 

 

 

European Court Experts presents

European Court Experts presents

 

Dr. Ausserladscheiter, European Courtexperts in Diskussion über Raumplanung in Österreich und Europa

Dr. Ausserladscheiter, European Courtexperts in Diskussion über Raumplanung in Österreich und Europa

Heidelbeerwelten Fröhlerhof genehmigt. Otto Mauracher verliert sämtliche Verfahren vor Behörden.

Heidelbeerwelten Fröhlerhof genehmigt. Otto Mauracher verliert sämtliche Verfahren vor Behörden.

Internationale Wirtschaftspolitik

Internationale Wirtschaftspolitik

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter mit EU Kommissar Dr. Franz Fischler bei Arbeitsgespräch in Brüssel

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter mit EU Kommissar Dr. Franz Fischler bei Arbeitsgespräch in Brüssel

 

 

Otto Mauracher muss in Sachen Heidelbeerwelten klein beigeben. Das Projekt von Dr. Ausserladscheiter ist gesichert

Otto Mauracher muss in Sachen Heidelbeerwelten klein beigeben. Das Projekt von Dr. Ausserladscheiter ist gesichert

 

Medienbericht: EU Wahlen und Lobbying in Europa

Medienbericht: EU Wahlen und Lobbying in Europa

 

EU Kommissar Franz Fischler, EU Konsulent Johannes Ausserladscheiter

EU Kommissar Franz Fischler, EU Konsulent Johannes Ausserladscheiter

 

Heidelbeerwelten von Dr. Ausserladscheiter erfolgreich. Otto Mauracher verliert sämtliche Rechtsfragen

Heidelbeerwelten von Dr. Ausserladscheiter erfolgreich. Otto Mauracher verliert sämtliche Rechtsfragen

Heidelbeerwelten auf Erfolgskurs. Otto Mauracher erhält Abfuhr

Heidelbeerwelten auf Erfolgskurs. Otto Mauracher erhält Abfuhr

 

 

 

Heidelbeerwelten Fröhlerhof

Heidelbeerwelten Fröhlerhof

EU Konsulent Dr. Ausserladscheiter erfolgreich. Maurachers Verhinderungsversuche erfolglos

EU Konsulent Dr. Ausserladscheiter erfolgreich. Maurachers Verhinderungsversuche erfolglos

Fröhlerhof auf Erfolgstour

Fröhlerhof auf Erfolgstour

European Court Experts, EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter

European Court Experts, EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter

 

 

EU Konsulent Dr. Ausserladscheiter investiert in Forschung und Entwicklung am Fröhlerhof

EU Konsulent Dr. Ausserladscheiter investiert in Forschung und Entwicklung am Fröhlerhof

Ausserladscheiter setzt sich im Projekt Heidelbeerwelten Fröhlerhof gegen Mauracher durch

Ausserladscheiter setzt sich im Projekt Heidelbeerwelten Fröhlerhof gegen Mauracher durch

Forschungsprojekt Heidelbeerplantagen Fröhlerhof, Austria

Forschungsprojekt Heidelbeerplantagen Fröhlerhof, Austria

Buchautoren im Europäischen Rat in Brüssel. Minister Rupprechter, EU Konsulent Aussetladscheiter, Miedl, Verleger Reiter

Buchautoren im Europäischen Rat in Brüssel. Minister Rupprechter, EU Konsulent Aussetladscheiter, Miedl, Verleger Reiter

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Dr. Ausserladscheiter, Heidelbeerplantagen Fröhlerhof

Dr. Ausserladscheiter, Heidelbeerplantagen Fröhlerhof

Bericht Heidelbeerkönig Dr. Ausserladscheiter, Fröhlerhof

Bericht Heidelbeerkönig Dr. Ausserladscheiter, Fröhlerhof

Dr. Ausserladscheiter erteilt Otto Maurachers Verhinderungsversuchen eine Abfuhr

Dr. Ausserladscheiter erteilt Otto Maurachers Verhinderungsversuchen eine Abfuhr

Minister Rupprechter und Johannes Ausserladscheiter, Heidelbeerwelten Fröhlerhof

Minister Rupprechter und Johannes Ausserladscheiter, Heidelbeerwelten Fröhlerhof

Bericht Heidelbeerkönig, Dr. Ausserladscheiter

Bericht Heidelbeerkönig, Dr. Ausserladscheiter

Mauracher verliert Verfahren Heidelbeerwelten auf allen Ebenen

Mauracher verliert Verfahren Heidelbeerwelten auf allen Ebenen

Heidelbeerplantagen Fröhlerhof. Dr. Ausserladscheiters Projekt wächst und gedeiht

Heidelbeerplantagen Fröhlerhof. Dr. Ausserladscheiters Projekt wächst und gedeiht

Buchautoren und Verleger: Dr. Johannes Ausserladscheiter und Martin Reiter

Buchautoren und Verleger:
Dr. Johannes Ausserladscheiter und Martin Reiter

Forschungsstandort Fröhlerhof Austria

Forschungsstandort Fröhlerhof Austria

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter mit Sängerin Alexandra Caro in Brüssel

EU Konsulent Dr. Johannes Ausserladscheiter mit Sängerin Alexandra Caro in Brüssel

 

 

 

 

 

 

 

FORSCHUNG, GESUNDHEIT und imageINNOVATION. FRÖHLERHOF AUSTRIA

Europäische Agrarpolitik, Landwirtschaftsminister DI Rupprechter mit EU Konsulent Dr. Ausserladscheiter

Europäische Agrarpolitik,
Landwirtschaftsminister DI Rupprechter mit EU Konsulent Dr. Ausserladscheiter

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Pressebericht: Dr. Ausserladscheiter Land- und Forstbetriebe

Pressebericht: Dr. Ausserladscheiter Land- und Forstbetriebe

Österreichische Bauernzeitung, Fröhlerhof

Österreichische Bauernzeitung, Fröhlerhof

 

Dr. Johannes Ausserladscheiter, Fröhlerhof Austria. EU Konsulent und Gerichtssachverständiger

Dr. Johannes Ausserladscheiter, Fröhlerhof Austria. EU Konsulent und Gerichtssachverständiger

NEWS DEUTSCHLAND: Heidelbeerplantagen und Gestüt Fröhlerhof, Austria

NEWS DEUTSCHLAND:
Heidelbeerplantagen und Gestüt Fröhlerhof, Austria

 

Gestüt Fröhlerhof. Dr. Johannes Ausserladscheiter EU Konsulent, Gerichtssachverständiger

Gestüt Fröhlerhof.
Dr. Johannes Ausserladscheiter
EU Konsulent, Gerichtssachverständiger

Forschungsprojekt Heidelbeerplantagen Fröhlerhof Austria. Heilende Heidelbeere

Forschungsprojekt Heidelbeerplantagen Fröhlerhof Austria. Heilende Heidelbeere

Heidelbeerplantagen Fröhlerhof Austria. Verfahren gewonnen

Heidelbeerplantagen Fröhlerhof Austria. Verfahren gewonnen

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Fröhlerhof Heidelbeerprinzessin, Christina Hummel Heidelbeerwelten

Fröhlerhof Heidelbeerprinzessin, Christina Hummel
Heidelbeerwelten

Fröhlerhof Austria

Fröhlerhof Austria

Heidelbeerkaiser, Dr. Johannes Ausserladscheiter, Fröhlerhof Austria

Heidelbeerkaiser, Dr. Johannes Ausserladscheiter, Fröhlerhof Austria

Heidelbeerkaiser, Dr. Johannes Ausserladscheiter, Fröhlerhof Austria

Heidelbeerkaiser, Dr. Johannes Ausserladscheiter, Fröhlerhof Austria

 

Rechtswissenschaften: Raumplanung, Flächenwidmung, Bebauungspläne

Stadtplanung
Festsetzung und Abänderung der Flächenwidmungspläne und der
Bebauungspläne1) § 1.
(1) Die Flächenwidmungspläne und die Bebauungspläne dienen der geordneten und nachhaltigen Gestaltung und Entwicklung des Stadtge- bietes.2) Sie sind Verordnungen.3) Ihre Festsetzung und Abänderung sowie die zusammenfassende Erklärung, wie Umwelterwägungen, insbesondere der Umweltbericht (§ 2 Abs. 1c), die Stellungnahmen zu Umweltauswir- kungen sowie die Ergebnisse von Konsultationen nach § 2 Abs. 3a, be- rücksichtigt wurden, beschließt der Gemeinderat.4) Jede Beschlußfassung ist im Amtsblatt der Stadt Wien kundzumachen.5) Danach kann jeder- mann gegen Ersatz der Vervielfältigungskosten die Ausfolgung der Be- schlüsse und der dazugehörigen Planbeilagen sowie weiters gegebenen- falls der Erklärung über die Berücksichtigung der Umwelterwägungen verlangen.6) 8)
(2) Bei der Festsetzung und Abänderung der Flächenwidmungspläne und der Bebauungspläne ist insbesondere7) auf folgende Ziele Bedacht zu nehmen:
image1. Vorsorge für Flächen für den erforderlichen Wohnraum unter Beach-
tung der Bevölkerungsentwicklung und der Ansprüche der Bevölke-
rung an ein zeitgemäßes Wohnen;
2. VorsorgefürdieerforderlichenFlächenfürArbeits-undProduktions-
stätten des Gewerbes, der Industrie und zur Erbringung von Dienst- leistungen jeder Art unter Bedachtnahme auf die wirtschaftliche Ent- wicklung, auf räumlich funktionelle Nahebeziehungen und die zeitge- mäßen Bedürfnisse der Bevölkerung;
3. angemessene Vielfalt und Ausgewogenheit der Nutzungen unter Be- rücksichtigung der räumlichen Gegebenheiten und Zusammenhänge;
4. Erhaltung beziehungsweise Herbeiführung von Umweltbedingungen, die gesunde Lebensgrundlagen, insbesondere für Wohnen, Arbeit und Freizeit, sichern, und Schaffung von Voraussetzungen für einen mög- lichst sparsamen und ökologisch verträglichen Umgang mit den natür-
lichen Lebensgrundlagen sowie dem Grund und Boden;
5. größtmöglicher Schutz vor Belästigungen, insbesondere durch Lärm,
Staub und Gerüche,
6. VorsorgefürderErholungdienendeGrün-undWasserflächen,insbe-
sondere des Wald- und Wiesengürtels, und Erhaltung solcher Flächen,
wie des Praters, der Lobau und der Alten Donau;
7. Erhaltung des Wienerwaldes;
8. Vorsorge für zeitgemäße Verkehrsflächen zur Befriedigung des Ver- kehrsbedürfnisses der Bevölkerung und der Wirtschaft;
9. VorsorgefürzeitgemäßeEinrichtungenzurVer-undEntsorgung,ins- besondere in bezug auf Wasser, Energie und Abfall;
10.Vorsorge für Flächen zur Gewinnung von Rohstoffen; 11.Sicherstellung der zeitgemäßen Rahmenbedingungen für die Stellung Wiens als Bundeshauptstadt, als Standort internationaler Einrich- tungen und Organisationen, als Konferenz- und Wirtschaftsstandort sowie Sicherstellung der zeitgemäßen Rahmenbedingungen für den
Fremdenverkehr;
12.Vorsorge für Flächen für der Öffentlichkeit dienende Einrichtungen,
insbesondere für Bildungs-, Sport-, kulturelle, religiöse, soziale, sani- täre und Sicherheitszwecke sowie für Zwecke der öffentlichen Verwal- tung;
13.Vorsorge für angemessene, der Land- und Forstwirtschaft dienende Grundflächen;
14.Herbeiführung eines den zeitgemäßen Vorstellungen entsprechenden örtlichen Stadtbildes und Gewährleistung des Bestandes von Gebieten, die wegen ihres örtlichen Stadtbildes in ihrem äußeren Erscheinungs- bild erhaltungswürdig sind;
15.Berücksichtigung der Grundsätze des barrierefreien Planens und Bau- ens.8)
(3) Bei Festsetzung und Abänderung der Flächenwidmungspläne und der Bebauungspläne ist auf Planungen und auf Maßnahmen des Bundes, anderer Länder sowie der benachbarten Gemeinden Bedacht zu neh- men.9)
(4) Die Gemeinde hat die Auswirkungen der Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne zu überwachen, soweit im Rahmen der Umweltprü- fung erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt festgestellt wurden.10) Ab- änderungen dürfen nur aus wichtigen Rücksichten vorgenommen wer- den.11) Diese liegen insbesondere vor, wenn bedeutende Gründe, vor allem auf Grund der Bevölkerungsentwicklung oder von Änderungen der na- türlichen, ökologischen, wirtschaftlichen, infrastrukturellen, sozialen und kulturellen Gegebenheiten, für eine Abänderung sprechen, gegebenen- falls auch im Hinblick auf eine nunmehr andere Bewertung einzelner Ziele, auf die bei der Festsetzung und Abänderung der Flächenwidmungs- pläne und der Bebauungspläne Bedacht zu nehmen ist.8)
image(5) Von jenen Teilen der Industriegebiete bzw. Sondergebiete, in denen Betriebe zulässig sind, die in den Anwendungsbereich der Richtlinie 96/ 82/EG des Rates vom 9. 12. 1996 zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen fallen, müssen Erholungsge- biete, Gartensiedlungsgebiete, Wohngebiete, gemischte Baugebiete mit Ausnahme der Betriebsbaugebiete, Parkschutzgebiete, der Wald- und Wiesengürtel und Grundflächen für öffentliche Zwecke sowie Bauwerke, die öffentlichen Zwecken dienen, soweit entfernt sein, daß ein angemes- sener Schutzabstand zur Verhütung schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen und zur Begrenzung der Unfallfolgen für Mensch und Umwelt ge- wahrt bleibt.8) 12) 13)
(EB zur Nov LGBl 1996/10)
Aufgrund der Neufassung des Abs 1 liegt die Kompetenz zur Festsetzung und Abän- derung der Flächenwidmungspläne und der Bebauungspläne in Zukunft ausschließlich beim Gemeinderat. Die nach der bisherigen Rechtslage getroffene Unterscheidung zwischen wesentlichen und unwesentlichen Abänderungen der Flächenwidmungsplä- ne und der Bebauungspläne kann nicht beibehalten werden, da für unwesentliche Ab- änderungen kein Entscheidungskriterium besteht, das in verfassungsrechtlich eindeu- tiger Weise die Zuständigkeit der jeweils örtlich zuständigen Bezirksvertretung gegen- über jener des Gemeinderates so abgrenzt, daß Überschneidungen ausgeschlossen sind. Dadurch bestünde im Einzelfall die Gefahr, daß eine unzuständige Behörde als Verordnungsgeber fungiert, wodurch der jeweilige Beschluß gesetzwidrig und das da- von betroffene Plandokument von der Aufhebung durch den Verfassungsgerichtshof bedroht wäre.
(EB zur Nov LGBl 2001/36)
Abs 5 dient der Umsetzung des Art 12 der Richtlinie 96/82/EG des Rates vom 9. 12. 1996 zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen, wonach die Mitgliedstaaten dafür sorgen, daß zwischen den unter diese Richtlinie fal- lenden Betrieben einerseits und Wohngebieten andererseits ein angemessener Abstand gewahrt bleibt.
Anmerkungen:
1) § 1 wurde mit LGBl 1996/10 neu gefasst, nachdem der VfGH mit E v 2. 3. 1995, Slg 14.041, § 1 aufgehoben hatte (S E 31). Wien besitzt zum Unterschied zu den an- deren Bundesländern kein eigenes Raumordnungsgesetz. Das erklärt sich teilweise daraus, dass in Wien die in den anderen Bundesländern erforderliche Koordination zwischen Land und Gemeinden nicht Platz greifen muss. Die Bauordnung muss sohin auch die Funktion eines Raumordnungsgesetzes erfüllen.
2) Die verfassungsrechtliche Grundlage findet sich in Art 118 Abs 3 Z 9 B-VG (ört- liche Raumplanung), die den Gemeinden im eigenen Wirkungsbereich zusteht (näher bei § 139). Zur Verfassungsrechtslage vgl Teil I, Kap 1. In Wien fallen Gemeindepla- nung und Landesplanung zusammen.
3) Die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne sind Durchführungsverordnungen im Sinne des Art 18 B-VG. Solche Verordnungen können – vom Betroffenen (nicht vom Nachbarn) jedenfalls auch im Wiener Bereich – unmittelbar beim VfGH angefochten werden (VfGH v 16. 12. 1978, Slg 8463, v 8. 12. 1979, Slg 8697, v 11. 3. 1982, Slg 9361, s E16 und 17 zu §1). Vgl hiezu Art139 Abs1 Satz 3 B-VG idF Nov BGBl 1975/302).
Der VfGH hat jedoch seine strenge Rechtsprechung zu Art 18 B-VG für Durch- führungsV für Raumordnungspläne nicht aufrechterhalten, sondern beginnend mit Wiesengürtel und Grundflächen für öffentliche Zwecke sowie Bauwerke, die öffentlichen Zwecken dienen, soweit entfernt sein, daß ein angemes- sener Schutzabstand zur Verhütung schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen und zur Begrenzung der Unfallfolgen für Mensch und Umwelt ge- wahrt bleibt.8) 12) 13)
(EB zur Nov LGBl 1996/10)
Aufgrund der Neufassung des Abs 1 liegt die Kompetenz zur Festsetzung und Abän- derung der Flächenwidmungspläne und der Bebauungspläne in Zukunft ausschließlich beim Gemeinderat. Die nach der bisherigen Rechtslage getroffene Unterscheidung zwischen wesentlichen und unwesentlichen Abänderungen der Flächenwidmungsplä- ne und der Bebauungspläne kann nicht beibehalten werden, da für unwesentliche Ab- änderungen kein Entscheidungskriterium besteht, das in verfassungsrechtlich eindeu- tiger Weise die Zuständigkeit der jeweils örtlich zuständigen Bezirksvertretung gegen- über jener des Gemeinderates so abgrenzt, daß Überschneidungen ausgeschlossen sind. Dadurch bestünde im Einzelfall die Gefahr, daß eine unzuständige Behörde als Verordnungsgeber fungiert, wodurch der jeweilige Beschluß gesetzwidrig und das da- von betroffene Plandokument von der Aufhebung durch den Verfassungsgerichtshof bedroht wäre.
(EB zur Nov LGBl 2001/36)
Abs 5 dient der Umsetzung des Art 12 der Richtlinie 96/82/EG des Rates vom 9. 12. 1996 zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen, wonach die Mitgliedstaaten dafür sorgen, daß zwischen den unter diese Richtlinie fal- lenden Betrieben einerseits und Wohngebieten andererseits ein angemessener Abstand gewahrt bleibt.
Anmerkungen:

European Court Experts Dr. Johannes Ausserladscheiter, Gerichtssachverständiger

European Court Experts
Dr. Johannes Ausserladscheiter, Gerichtssachverständiger

1) § 1 wurde mit LGBl 1996/10 neu gefasst, nachdem der VfGH mit E v 2. 3. 1995, Slg 14.041, § 1 aufgehoben hatte (S E 31). Wien besitzt zum Unterschied zu den an- deren Bundesländern kein eigenes Raumordnungsgesetz. Das erklärt sich teilweise daraus, dass in Wien die in den anderen Bundesländern erforderliche Koordination zwischen Land und Gemeinden nicht Platz greifen muss. Die Bauordnung muss sohin auch die Funktion eines Raumordnungsgesetzes erfüllen.
2) Die verfassungsrechtliche Grundlage findet sich in Art 118 Abs 3 Z 9 B-VG (ört- liche Raumplanung), die den Gemeinden im eigenen Wirkungsbereich zusteht (näher bei § 139). Zur Verfassungsrechtslage vgl Teil I, Kap 1. In Wien fallen Gemeindepla- nung und Landesplanung zusammen.
3) Die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne sind Durchführungsverordnungen im Sinne des Art 18 B-VG. Solche Verordnungen können – vom Betroffenen (nicht vom Nachbarn) jedenfalls auch im Wiener Bereich – unmittelbar beim VfGH angefochten werden (VfGH v 16. 12. 1978, Slg 8463, v 8. 12. 1979, Slg 8697, v 11. 3. 1982, Slg 9361, s E16 und 17 zu §1). Vgl hiezu Art139 Abs1 Satz 3 B-VG idF Nov BGBl 1975/302).
Der VfGH hat jedoch seine strenge Rechtsprechung zu Art 18 B-VG für Durch- führungsV für Raumordnungspläne nicht aufrechterhalten, sondern beginnend mit Wiesengürtel und Grundflächen für öffentliche Zwecke sowie Bauwerke, die öffentlichen Zwecken dienen, soweit entfernt sein, daß ein angemes- sener Schutzabstand zur Verhütung schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen und zur Begrenzung der Unfallfolgen für Mensch und Umwelt ge- wahrt bleibt.8) 12) 13)
(EB zur Nov LGBl 1996/10)
Aufgrund der Neufassung des Abs 1 liegt die Kompetenz zur Festsetzung und Abän- derung der Flächenwidmungspläne und der Bebauungspläne in Zukunft ausschließlich beim Gemeinderat. Die nach der bisherigen Rechtslage getroffene Unterscheidung zwischen wesentlichen und unwesentlichen Abänderungen der Flächenwidmungsplä- ne und der Bebauungspläne kann nicht beibehalten werden, da für unwesentliche Ab- änderungen kein Entscheidungskriterium besteht, das in verfassungsrechtlich eindeu- tiger Weise die Zuständigkeit der jeweils örtlich zuständigen Bezirksvertretung gegen- über jener des Gemeinderates so abgrenzt, daß Überschneidungen ausgeschlossen sind. Dadurch bestünde im Einzelfall die Gefahr, daß eine unzuständige Behörde als Verordnungsgeber fungiert, wodurch der jeweilige Beschluß gesetzwidrig und das da- von betroffene Plandokument von der Aufhebung durch den Verfassungsgerichtshof bedroht wäre.
(EB zur Nov LGBl 2001/36)
Abs 5 dient der Umsetzung des Art 12 der Richtlinie 96/82/EG des Rates vom 9. 12. 1996 zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen, wonach die Mitgliedstaaten dafür sorgen, daß zwischen den unter diese Richtlinie fal- lenden Betrieben einerseits und Wohngebieten andererseits ein angemessener Abstand gewahrt bleibt.
Anmerkungen:
1) § 1 wurde mit LGBl 1996/10 neu gefasst, nachdem der VfGH mit E v 2. 3. 1995, Slg 14.041, § 1 aufgehoben hatte (S E 31). Wien besitzt zum Unterschied zu den an- deren Bundesländern kein eigenes Raumordnungsgesetz. Das erklärt sich teilweise daraus, dass in Wien die in den anderen Bundesländern erforderliche Koordination zwischen Land und Gemeinden nicht Platz greifen muss. Die Bauordnung muss sohin auch die Funktion eines Raumordnungsgesetzes erfüllen.
2) Die verfassungsrechtliche Grundlage findet sich in Art 118 Abs 3 Z 9 B-VG (ört- liche Raumplanung), die den Gemeinden im eigenen Wirkungsbereich zusteht (näher bei § 139). Zur Verfassungsrechtslage vgl Teil I, Kap 1. In Wien fallen Gemeindepla- nung und Landesplanung zusammen.
3) Die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne sind Durchführungsverordnungen im Sinne des Art 18 B-VG. Solche Verordnungen können – vom Betroffenen (nicht vom Nachbarn) jedenfalls auch im Wiener Bereich – unmittelbar beim VfGH angefochten werden (VfGH v 16. 12. 1978, Slg 8463, v 8. 12. 1979, Slg 8697, v 11. 3. 1982, Slg 9361, s E16 und 17 zu §1). Vgl hiezu Art139 Abs1 Satz 3 B-VG idF Nov BGBl 1975/302).
Der VfGH hat jedoch seine strenge Rechtsprechung zu Art 18 B-VG für Durch- führungsV für Raumordnungspläne nicht aufrechterhalten, sondern beginnend mit VfSlg 8280 und 8330 eine finale Determinierung und ein ausreichendes Verfahren, be- ruhend auf einer Grundlagenforschung (s nun § 2), als der Verfassung genügend beur- teilt. Der Planung steht also ein eher großer Spielraum zur Verfügung (Planungsermes- sen).
4) Dem Gemeinderat als oberstem Organ der Gemeinde (Art 117 Abs 1 lit a B-VG) steht hier aber keine politische Entscheidung zu, sondern er ist in Vollziehung des Ge- setzes zur Erlassung einer DurchführungsV zuständig, wenn ihm auch ein eher großer – nun durch Abs 2 und 3 eingeschränkter – Spielraum in Form des Planungsermessens gegeben ist. S auch EB.
5) Aus Ersparnisgründen entfiel mit der Nov LGBl 2003/10 die Kundmachung im Amtsblatt zur Wiener Zeitung.
6) Diese sog „Plandokumente“ sind in der Planauskunft der MA 21/A und B, 1, Rat- hausstraße 14–16, erhältlich.
7) Die Aufzählung ist demnach nur eine beispielhafte. Die bisherige Rechtsprechung ist daher wohl weiterhin von Bedeutung. Eine Hierarchie oder Rangordnung der Ziele kennt das Gesetz nicht. Eine gegenseitige Abwägung, beruhend auf einer ausrei- chenden Grundlagenforschung (§ 2), wird vielfach notwendig sein, um eine optimale Raumordnung unter Beachtung des Gleichheitssatzes zu erreichen.
8) Abs 2 Z 15 wurde mit der Nov LGBl 2004/33 eingefügt; mit der Nov LGBl 2006/ 10 wurde Abs 1 abgeändert; gleichzeitig wurde in Abs 4 der erste Satz vorangestellt und Abs 5 neu formuliert.
9) Eine Ersichtlichmachung von Bundesplanungen wurde nicht vorgesehen. Eine Ko- ordination und Kooperation ist nicht erforderlich.
10) Sog „Strategische Umweltprüfung“ auf Grund der „SUP-Richtlinie“ (Richtlinie 2001/42/EG). S dazu näher EB zu § 2.
11) Die wichtigen Rücksichten werden nun beispielhaft näher genannt (s E). Auch eine Neufestsetzung ist als eine Abänderung des bestehenden Raumordnungsplanes anzusehen. Nach der Judikatur des VfGH ist der Verordnungsgeber – unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen für eine Änderung – verpflichtet, eine Rechtswidrig- keit eines Raumordnungsplanes zu beseitigen bzw zu korrigieren (s E v 29. 11. 1990, Slg 12555). Ein Rechtsanspruch auf eine Abänderung besteht nicht (näher Anm u E zu § 2).
12) Die Richtlinie 96/82/EG wird auch nach dem Anlassfall „Seveso-II-Richtlinie ge- nannt. Es fragt sich, ob die mit der Nov LGBl 2000/36 erfolgte Umsetzung nur für zukünftige Planungsakte gilt oder einen Auftrag, auch bestehende Planungen noch- mals neu zu überdenken. Ob dies tatsächlich nur auf die Planungsakte Bezug hat und nur eine Verpflichtung zur Beachtung von solchen Planungsakten, die zukünftig erfol- gen, erscheint jedenfalls zweifelhaft.
13) Aus dem umfangreichen Schrifttum sind insb Pernthaler, Raumordnung und Ver- fassung (3 Bd), Pernthaler/Fend, Kommunales Raumordnungsrecht in Österreich, Fröhler/Oberndorfer, Österreichisches Raumordnungsrecht (2 Bd), Jann/Oberndor- fer, Die Normenkontrolle des Verfassungsgerichtshofes im Bereich der Raumplanung, Berka, Flächenwidmungspläne auf dem Prüfstand, JBl 1996, 69, Just, Ermittlung und Einstellung von Belangen bei der planerischen Abwägung, 1996, Auer, Die Änderung des Flächenwidmungsplans. Rückwidmung – Rechtsschutz – Entschädigung, 1998, Kiepe/von Hoyl, Baugesetzbuch für Planer, 2. Auflage 2004, Kanonier, Änderung von Flächenwidmungsplänen im österreichischen Raumordnungsrecht, JRP 1/1998, 73,Gstir, Die Strategische Umweltprüfung (SUP) in der Raumordnung, bbl 2005, 188 ff, dies, Die Umsetzung der SUP-Richtlinie in der örtlichen Raumordnung hinsichtlich der Festlegung der SUP-Pflicht, bbl 2006, 79 ff, Kleewein, Amtshaftung in der Raum- planung, bbl 2008, 1 ff und Geuder, Österreichisches öffentliches Baurecht und Raum- ordnungsrecht, 2002, und die dort aufgezählte weiterführende Literatur.
Judikatur:
1. Die planmäßige und vorausschauende Gesamtgestaltung eines bestimmten Ge- bietes in bezug auf seine Verbauung, insbesondere für Wohn- und Industriezwecke ei- nerseits und für die Erhaltung von im wesentlichen unbebauten Flächen andererseits (Landesplanung – Raumordnung), ist nach Art 15 Abs 1 B-VG in Gesetzgebung und Vollziehung insoweit Landessache, als nicht etwa einzelne dieser planenden Maßnah- men, wie insbesondere auf dem Gebiete des Eisenbahnwesens, des Bergwesens, des Forstwesens und des Wasserrechtes nach Art 10 bis 12 B-VG der Gesetzgebung oder auch der Vollziehung des Bundes ausdrücklich vorbehalten sind (VfGH 23. 6. 1954, Slg 2674). S auch E zu Art I.
2. Der zur Regelung des Baurechts zuständige Landesgesetzgeber darf öffentliche In- teressen berücksichtigen, deren Wahrung dem Bund obliegt. Er darf auch bei der Er- lassung von Normen, die die Bewilligung zur Errichtung von Baulichkeiten regeln, im öffentlichen Interesse und im Interesse der Bauwerber Vorsorge treffen, daß nicht Bau- lichkeiten errichtet werden, die voraussichtlich wieder abzutragen sein werden. Die Zuständigkeit des Bundes auf dem Gebiete des Bundesstraßenrechts bedeutet nicht, daß es dem Landesgesetzgeber verwehrt ist, die Gemeinden unter dem Gesichtspunkt des Baurechts zu ermächtigen, bei der Normierung von Bauverboten und Baube- schränkungen auch auf Projekte oder Planungen Bedacht zu nehmen, die Bundesstra- ßen betreffen (VfGH 21. 10. 1975, Slg 7658). S E zu Art I.
3. Die Bauordnung soll das Bauen nicht verhindern oder erschweren, sondern in die durch öffentliche Rücksichten gebotenen Bahnen lenken und eine sinnvolle und zweckmäßige Nutzung des Gemeindegebietes gewährleisten (VfGH 28. 6. 1962, Slg 4240).
4. Ein Gemeinderatsbeschluß, mit dem Flächenwidmungs- und Bebauungspläne auf- gestellt oder abgeändert werden, ist ein genereller Verwaltungsakt, dem der Charakter einer Verordnung zukommt. Aus dieser Rechtslage ergibt sich, daß eine auf einer tief- eren Rechtsquelle stehende Norm (Baubewilligungsbescheid) mit dieser übergeord- neten Norm nicht in Widerspruch stehen darf. Aus einem Bescheid, womit eine Grund- fläche als Bauplatz genehmigt wird, erwächst das subjektiv-öffentliche Recht auf bau- ordnungsgemäße Verbauung der Liegenschaft nur insolange, als die Rechtslage unver- ändert ist (VwGH 26. 10. 1955, Slg 3861, zur Bauordnung für Oberösterreich).

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5. Ebenso wie bei der Beurteilung des Inhaltes von Rechtsvorschriften kommt es bei der Beurteilung, ob bestimmte Enunziationen eines an sich zur Normsetzung beru- fenen Organes (wie etwa des Gemeinderates) Normcharakter haben, auf den sich aus dem Wortlaut ergebenden objektiven Gehalt an, nicht aber auf den – vermuteten – Wil- len ihres Urhebers, sofern sich der objektive Gehalt aus dem Wortlaut zweifelsfrei er- mitteln läßt (vgl zB Slg 5251/1966 und Slg 7689/1975). (VfGH 30. 6. 1978, Slg 8350). 6. Wenn die Festsetzung und daher auch die Abänderung eines Regulierungsplanes eine Verordnung ist, und daher zufolge des im Art 18 Abs 1 B-VG verankerten Grund- satzes der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung für derartige Verordnungen nur die verfassungsgesetzlichen Schranken aufgerichtet sind, daß sie gesetzmäßig sein müssen, so ergibt sich eine weitere Einschränkung der Befugnis zur Erlassung derartiger Verord- nungen aus dem Art 7 Abs 1 B-VG und Art 2 des Staatsgrundgesetzes über die allge- meinen Rechte der Staatsbürger (RGBl Nr 142/1867). Der in diesen Bestimmungen enthaltene Gleichheitsgrundsatz bindet nicht nur den Gesetzgeber, sondern auch die Verwaltungsbehörden, und zwar sowohl bei der Erlassung genereller als auch bei der Erlassung individueller Verwaltungsakte. Eine sachlich nicht gerechtfertigte Ände- rung eines Regulierungsplanes, durch die in subjektive öffentliche Rechte eingegriffen würde, müßte daher vom VwGH zum Anlaß genommen werden, die Verfassungsmä- ßigkeit eines solchen Beschlußes durch den VfGH gemäß Art 139 B-VG überprüfen zu lassen (VwGH 8. 3. 1956, Slg 4013/A).
7. Eine Abänderung des Flächenwidmungsplanes, durch die eine Liegenschaft aus dem für Bauzwecke bestimmten Gebiet herausgenommen wird, hat zur Folge, daß das Recht des Grundeigentümers auf bauordnungsgemäße Verbauung der als Bauplatz ge- nehmigten Liegenschaft unwirksam geworden ist (VfGH 19. 12. 1957, Slg 3297).
8. Die Bestimmung des § 1 Abs 1 letzter Satz BO (nun Abs 4), wonach Abänderungen von Flächenwidmungsplänen und Bebauungsplänen nur dann vorgenommen werden dürfen, wenn wichtige Rücksichten es erfordern, ist verfassungsgesetzlich nicht be- denklich (vgl VfGH Slg 3297/1957, 3809/1960). Die durch den Beschluß des Gemein- derates herbeigeführte Abänderung des bestandenen Bebauungsplanes ist aber dann gesetzwidrig, wenn nicht wichtige Rücksichten im Sinne des § 1 Abs 1 letzter Satz BO sie erfordern, was im Einzelfall vom VfGH erforderlichenfalls zu überprüfen ist (VfGH 17. 12. 1964, Slg 4898).
9. Der VfGH hat in seinem Erkenntnis Slg 3297/1957 dargelegt, daß nach dieser Vor- schrift Abänderungen der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne nur soweit vorge- nommen werden dürfen, als es das Übergewicht der dafür sprechenden Rücksichten gegenüber entgegenstehenden Rücksichten erfordert. In diesem Erkenntnis ist auch ausgeführt worden, daß städtebauliche Rücksichten geeignet sind, eine Abänderung des Flächenwidmungs- oder Bebauungsplanes zu begründen, wenn diese städtebau- lichen Rücksichten gegenüber entgegenstehenden Rücksichten überwiegen. Rück- sichten auf den Schutz alter Stadtbilder und Ortskerne der Randgebiete der Stadt Wien – die für die Abänderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes maßgebend gewesen sind – müssen als städtebauliche Rücksichten gewertet werden (VfGH 13. 12. 1965, Slg 5167). S nun Abs 2 Z 14.
10. Die Absicht, das Begonnene auf einem weiteren Teilgebiet fortzusetzen und glei- che Verhältnisse zu schaffen, ist bei der Kleinheit des (in Betracht kommenden) Ge- bietes als eine wichtige Rücksicht im Sinne des § 1 Abs 1 der Bauordnung anzusehen (VfGH 17. 12. 1964, Slg 4898).
image11. Der VfGH ist nicht der Ansicht, daß das Interesse der Anrainer, die Bauklasse II für das ganze Gebiet einheitlich zu belassen, das öffentliche Interesse an der Errich- tung eines Pensionistenheimes überwiegt. Der VfGH hegt daher gegen die Neufestset- zung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes keine Bedenken (VfGH 28. 6. 1967, Slg 5524).
12. Gemeinderatsbeschlüsse, mit welchen ein Flächenwidmungs- oder Bebauungs- plan aufgestellt oder abgeändert wird, sind an sich generelle, auf der Stufe einer Ver- ordnung stehende Verwaltungsakte, die sich aber von anderen unter Art 18 B-VG fal- lenden Verordnungen durch die Art der inhaltlichen Determinierung unterscheiden.
Während für Durchführungsverordnungen im allgemeinen nach der ständigen Recht- sprechung des VfGH gefordert wird, daß bereits aus dem Gesetz alle wesentlichen Merkmale der beabsichtigten Regelung zu ersehen sein müssen (Prinzip der Voraus- bestimmbarkeit der beabsichtigten Regelung), ist dies bei den Regulierungsbeschlüs- sen nicht in der gleichen Weise möglich. Wohl muß das Gesetz bestimmen, welche Flächenwidmungen und welche Bebauungsbeschränkungen festgesetzt werden kön- nen, es ist aber nicht möglich, schon in der Bauordnung oder in sonstigen baurecht- lichen Bestimmungen auf Gesetzesstufe im einzelnen festzulegen, für welche Gebiete die im Gesetz vorgesehenen Widmungen oder Bebauungsvorschriften gelten sollen (VwGH 19. 10. 1965, Slg 6785/A). Dies gilt auch für sonstige Bebauungsunterlagen (VwGH 30. 6. 1969, 397/69). S auch E 31.
13. Eine bescheidmäßig festgelegte Bauverbotszone (Hofgemeinschaft) wird durch die Festlegung von inneren Fluchtlinien in einem späteren Bebauungsplan, die eine größere Verbauung zulassen, nicht aufgehoben. Die Baufluchtlinien verpflichten näm- lich den Bauwerber nicht, bis an diese Linien heranzubauen (VwGH 23. 6. 1975, 2249/ 74). Als Ausnahmefall wohl nicht überholt.
14. Der Umstand, daß ein größeres zusammenhängendes Gebiet trotz seiner Widmung als Bauland durch Jahrzehnte hindurch tatsächlich nicht der Widmung entsprechend verbaut wird, zeigt, daß die der seinerzeitigen Planung zugrunde gelegte Entwick- lungsprognose falsch war. Die Beibehaltung einer derart als verfehlt erkannten Pla- nung würde die Perpetuierung ihrer bisherigen Ineffizienz bedeuten. Daraus ergibt sich, daß eine die tatsächliche Entwicklung berücksichtigende Änderung der Planung unerläßlich, oder anders: aus wichtigen Rücksichten erforderlich ist (VfGH 7. 10. 1974, Slg 7382).
15. Wichtige Rücksichten im Sinne des § 1 Abs 1 der Bauordnung für Wien liegen bei der Widmung als Verkehrsband nicht nur vor, wenn bereits eine Verordnung über die Festlegung der Trasse oder über die Bestimmung eines Bundesstraßenplanungsge- bietes erlassen wurde, sondern auch, wenn auf konkrete, noch nicht normativ festge- legte, aber in naher Zukunft durchzuführende Projekte über die Errichtung einer Bun- desstraße Bedacht genommen wird (VfGH 21. 10. 1975, Slg 7658). Die Trassenfest- legung erfolgt jetzt bescheidmäßig. Vgl auch II. Teil, Kap 6 u 17.
16. Die Abänderung des Flächenwidmungs- oder Bebauungsplanes durch den Stadt- senat gemäß § 99 der Verfassung der Stadt Wien ist nicht möglich (VfGH 12. 10. 1956, Slg 3094).
17. § 1 Abs 3 (nun Abs 1 letzter Satz) verlangt nicht die Veröffentlichung des Be- schlußinhaltes, sondern nur die Kundmachung der Beschlußfassung; die Ausfolgung der Beschlüsse und der dazugehörigen Planbeilagen erfolgt an jedermann gegen Ersatz der Vervielfältigungskosten (VfGH 13. 10. 1960, Slg 3809).
18. Wie der VfGH bereits im Beschluß G 15/76 vom 17. 3. 1977 dargetan hat, ist ein unmittelbar durch die Norm bewirkter, die Antragslegitimation begründender Eingriff in die Rechtssphäre einer Person nur dann anzunehmen, wenn er nach Art und Ausmaß durch das Gesetz selbst eindeutig bestimmt ist, die (rechtlich geschützten) Interessen der betreffenden Person nicht bloß potentiell, sondern aktuell beeinträchtigt und ein anderer zumutbarer Weg zur Geltendmachung der behaupteten Rechtswidrigkeit nicht zur Verfügung steht …
Ein anderer zumutbarer Weg, die behauptete Gesetzwidrigkeit der Verordnung an den Verfassungsgerichtshof heranzutragen, ist nicht erkennbar. In Betracht käme nach Lage des Falles lediglich ein förmliches Baubewilligungsansuchen. Es kann jedoch von den Antragstellern nicht erwartet werden, daß sie allein zu diesem Zweck die für eine Baubewilligung erforderlichen Planunterlagen anfertigen lassen (VfGH 16. 12. 1978, Slg 8463). Vgl auch VfGH v 8. 12. 1979, Slg 8697, v 11. 3. 1982, Slg 9361. Sog. „Individualantrag“ (Art 139 B-VG).
19. Zur Frage der Zulässigkeit des gemäß Art 139 Abs 1 letzter Satz B-VG gestellten Antrages auf Aufhebung der Verordnung des Wiener Gemeinderates betreffend die Abänderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes hat der Verfassungsge- richtshof zu Recht erkannt, daß der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan eine Rechtsgrundlage für die Erteilung einer Baubewilligung bildet. Wie sich allein schon daraus ergibt, wird ein unmittelbarer Eingriff in die Rechtssphäre demnach erst durch den Bescheid über die Erteilung einer Baubewilligung bewirkt. Daraus folgt, daß ein unmittelbarer Eingriff in die Rechtssphäre des Anrainers, der für die Begründung der Legitimation zur Stellung eines Antrages auf Aufhebung einer Verordnung nach Art 139 Abs 1 letzter Satz B-VG erforderlich ist, nicht vorliegt (VfGH 21. 6. 1979, B 340/76 a, b, V 16/76).
20. Der zweite Satz im § 1 Abs 3 der BO ordnet an, daß nach der Kundmachung der Beschlußfassung durch den Gemeinderat (in der für amtliche Mitteilungen der Stadt bestimmten Zeitung und im Amtsblatt zur Wiener Zeitung) jedermann gegen Ersatz der Vervielfältigungskosten Anspruch auf Ausfolgung der Beschlüsse und der dazu- gehörigen Planbeilagen hat. Die Gesetzmäßigkeit der Kundmachung eines Flächen- widmungs- und Bebauungsplanes hängt somit davon ab, daß beide dieser Vorausset- zungen erfüllt sind, also die Bekanntgabe der Beschlußfassung einerseits und das Be- reithalten des Beschlußes samt Planbeilagen zur entgeltlichen Abgabe an Interes- senten andererseits (s VfSlg 3809/1960 und 4898/1964; vgl auch VfSlg 8350/1978) (VfGH 14. 10. 1986, Slg 11.074).
21. Das Plandokument Nr 4940 war bis zum Ablauf des 31. 12. 1986 gesetzwidrig (s VfSlg 11074/1986 ua). Der VfGH bleibt bei dem im Erk V 87/86 ua eingenommenen Standpunkt, daß infolge der mit 1. 1. 1987 erfolgten gesetzmäßigen Kundmachung der Plandokumente (durch Verbindung und gleichzeitige Abgabe von Plandokument und Zeichenerklärung an die Interessenten) die Gesetzwidrigkeit, die auch der hier geprüf- ten Verordnung anhaftete, ab diesem Zeitpunkt geheilt wurde (VfGH 10. 6. 1988, Slg 11.701).
22. Der Stadtentwicklungsplan stellt mangels Rechtsnormcharakters nur ein unver- bindliches Programm dar, welches erst seiner rechtlichen Umsetzung (in Flächenwid- mungs- und Bebauungspläne) bedarf (VwGH 24. 4. 1990, 89/05/0044).
23. Enthält ein Flächenwidmungsplan zwar Parzellengrenzen, nicht aber Grund- stücksnummern, ist es nicht möglich, einzelne Parzellen herauszugreifen und die all- fällige Aufhebung auf eine Parzelle zu beschränken – hier wurde die Aufhebung durch die das Gebiet umgrenzenden Verkehrsflächen beschrieben (VfGH 16. 12. 1987, Slg 11.592).
24. Der Einwand, der Flächenwidmungsplan sei gesetzwidrig, weil er auf die tatsäch- liche Nutzung der Grundflächen keine Rücksicht nehme, geht ins Leere. Flächenwid- mungspläne geben nicht nur die derzeitige Nutzung der von ihnen erfaßten Liegen- schaften wieder, sondern legen deren künftige Nutzung fest (vgl VfSlg 9318/1982). Für diese Zukunftsperspektive spricht auch § 24 Abs 1 zweiter Satz ROG 1977, wo- nach bestehende, der festgelegten Nutzungsart nicht entsprechende Bauten und Betriebe durch die Festlegung nicht berührt werden, soweit für sie die allenfalls erforder- lichen behördlichen Bewilligungen rechtskräftig erteilt worden sind (VfGH 26. 2. 1987, Slg 11209, zum Sa ROG).
25. Der VfGH ist im Erk VfSlg 9361/1982 (betr Illmitz) von dem Grundgedanken aus- gegangen, daß unter einer neuen Planungsabsicht im Sinne des § 19 Abs 2 Bu RPlG nicht jede Änderungsabsicht schlechthin, sondern vielmehr nur neue Zielsetzungen allgemeiner Art zu verstehen sind, welche eine Änderung der Planungsgrundlagen mit sich bringen. Eine darüber hinausgehende Auslegung würde bedeuten, daß die Ände- rung von Flächenwidmungsplänen bereits dann zulässig wäre, wenn der Gemeinderat zur Auffassung gelangt, eine andere Widmung als die seinerzeit festgelegte wäre die bessere, vernünftigere und zweckmäßigere. Derartige oder ähnliche Motive des Ver- ordnungsgebers liegen aber wohl jeder Änderung einer Verordnung zugrunde; die dem Verordnungsgeber in § 19 Abs 2 Bu RPlG auferlegten Beschränkungen wären dann weitgehend sinnlos. Dem Argument, derzeit sei jedenfalls auf Grund der topogra- phischen Situation, des Mangels einer Zufahrt und der Besitzverhältnisse eine Bebau- ung dieses Gebietes nicht möglich, ist entgegenzuhalten, daß genau diese Situation be- reits 1980 anläßlich der Widmung zu Bauland-Dorfgebiet gegeben war. Aus diesen Er- wägungen ergibt sich insgesamt, daß der Umwidmung nicht die Änderung von allge- meinen Zielsetzungen, sondern offenkundig lediglich die Auffassung zugrunde lag, die im Jahre 1980 festgelegte Widmung sei – vielleicht vorschnell ausgesprochen – nicht zweckentsprechend gewesen. Die Voraussetzungen für eine Planänderung im Sinne des § 19 Abs 2 Bu RPlG lagen sohin nicht vor (VfGH 19. 6. 1987, Slg 11374).
26. Aus Art 119a Abs 8 B-VG ist zu erkennen, daß selbst die Berührung überörtlicher Interessen „in besonderem Maß“ die Zuordnung einer Maßnahme zum eigenen Wir- kungsbereich nicht verhindert. Deutlich macht dies auch ein Hinweis auf die in Art 118 Abs 3 Z 9 B-VG angeführte „örtliche Raumplanung“, zu deren Wesensmerk- mal es gehört, daß sie sich einer überörtlichen Raumplanung einordnet (vgl dazu etwa auch VfSlg 8601/1979 und 11.633/1988). (VfGH v 28. 11. 1996, G 195/96 u.v.a., zum Tiroler Raumordnungsgesetz, das mit diesem E insoweit als verfassungswidrig aufge- hoben wurde, als ihm nicht durch die erste ROG-Nov, LGBl f Tirol 1996/4 derogiert wurde.)
27. a) Der Verfassungsgerichtshof ist der Auffassung, daß es der Gleichheitssatz dem Gesetzgeber nicht verwehrt, in bestimmten Fällen die nachträgliche Erteilung der Bau- bewilligung für bereits errichtete Bauwerke vorzusehen, die im Widerspruch zur Flä- chenwidmung errichtet oder verwendet werden, sofern sich in jenen Fällen die nach- trägliche Erteilung der Baubewilligung sachlich rechtfertigen läßt.
b) Er ist weiters der Auffassung, daß es dem Gleichheitssatz widerspricht, daß Per- sonen, die sich rechtswidrig verhielten, indem sie nicht nur ohne die gesetzlich erfor- derliche baurechtliche Bewilligung ein Bauwerk errichteten, sondern dabei auch die flächenplanerische, also rechtsverbindliche Freilandwidmung mißachteten, vom Ge- setzgeber schlechthin und jedenfalls besser gestellt werden als Personen, die in Über- einstimmung mit der Rechtsordnung auf eine konsenslose Bauführung im Freiland verzichteten.
c) Es widerspricht dem Gleichheitssatz, wenn die Änderung eines Bebauungsplanes nicht durch sachliche Erwägungen begründet, sondern ausschließlich dazu bestimmt ist, entgegen der Aufgabe des Bebauungsplanes, Bauvorhaben in die durch öffentliche Rücksichten gebotenen Bahnen zu lenken, durch Anpassung des Bebauungsplanes den Bauführer zu begünstigen.
d) Der die geschilderte Judikatur tragende Grundgedanke läßt umsomehr eine Gleich- heitsverletzung annehmen, wenn nicht Raumpläne, nämlich einzelne Flächenwid- mungen oder Bebauungsvorschriften ausschließlich zur Anpassung an bestehende rechtswidrige Bauführungen geändert werden, sondern wenn derartige flächenwid- mungswidrige Bauführungen, die vor einem bestimmten Zeitpunkt stattfanden, im nachhinein schlechthin – und im Widerspruch zu jenen Flächenwidmungen – vom Ge- setzgeber als konsensfähig erklärt werden (VfGH 29. 11. 1996, Slg 14.681). Vgl auch VfGH v 26. 2. 1997, Slg 14.763 und v 3. 3. 1999, Slg 15.441.
imageDer Gesetzgeber hat also gleicherweise die Planungshoheit der Gemeinde zu re- spektieren. Dies scheint vor allem im Hinblick auf die Sanierung „wilder Siedlungen“ im Widerspruch zu Raumordnungs- und Baugesetzen bzw Flächenwidmungs- und Be- bauungsplänen bedeutsam.
So gesehen, sind auch Art V BO f Wien sowie § 23 Abs 4 bis 8 des Wiener Klein- gartengesetzes, LGBl 1996/57, weiters auch § 54 der Kärntner BO, LGBl 1996/62 idgF verfassungsrechtlich nicht unbedenklich. Vgl aber auch E 1 zu § 23 WKGG, un- ter Teil V, Kapitel 17, S 23.
28. Zur Notwendigkeit einer Reduzierung des Baulandes hat der VfGH (in den zum Tiroler Raumordnungsrecht ergangenen Erkenntnissen VfSlg 9975/1984 und 10277/ 1984) ausgesprochen, daß diese Notwendigkeit „es allein (noch) nicht rechtfertigt, ein beliebiges Grundstück … in Freiland zu widmen“. Der VfGH hat vielmehr darauf hin- gewiesen, daß die bisherige Widmungsart und Nutzung zweifellos zu den bei der Be- standsaufnahme bedeutsamen Gegebenheiten gehören und entsprechend zu berück- sichtigen sind sowie eine Abwägung in die Richtung verlangen, „ob die Widmung des vorliegenden Grundstückes als Freiland in bezug auf dessen Lage der bestmöglichen Anordnung und Gliederung des Baulandes … entspricht“. Auch aus dem Gleichheits- satz, an dem Planänderungen vom VfGH (VfSlg 3809/1960, 4240/1962, 8163/1977, 11075/1986 und insb 8259/1978) stets gemessen wurden, ist abzuleiten, daß die Aus- wahl der für eine Rückwidmung in Betracht kommenden Liegenschaften nach sach- lichen Kriterien zu erfolgen hat, mag auch die Verringerung des Baulandes in Anbe- tracht neuer, legitimer planerischer Zielsetzungen einen an sich zulässigen Grund für eine Flächenwidmungsplanänderung bilden. Das bedeutet aber, daß die für den jewei- ligen Grundeigentümer mit einer Flächenwidmungsplanänderung einhergehende Be- einträchtigung seiner Nutzungsmöglichkeiten und (auch wirtschaftlichen) -interessen bei der Umwidmung nicht außer Betracht bleiben darf. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Gesetzgeber nicht durch besondere Regelungen (‚etwa durch die Festlegung der Verpflichtung zur Leistung einer, wenn auch möglicherweise nicht vollen Entschädi- gung‘) die aus einer Planänderung für den Grundstückseigentümer resultierenden Nachteile ausgleicht und diesen Ausgleich die Allgemeinheit tragen läßt, in deren In- teresse die wesentliche Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten der Liegenschaft durch deren Umwidmung liegt…
Die mit der angefochtenen V vorgenommene Widmungsänderung der Liegen- schaft der Antragsteller von „Bauland-Wohngebiet“ in „Grünland-Parkanlage“ ist … rechtswidrig. Sie widerspricht dem Gleichheitssatz. Die mit der Umwidmung des ganzen Grundstücks der Antragsteller, das vorher großteils rechtsverbindlich als Bau- land gewidmet war, in Grünland bewirkte Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten entbehrt angesichts der Intensität dieser Beschränkung einer hinreichenden sachlichen Begründung. Das Grundstück ist wegen seiner Lage, umschlossen von „Bauland- Wohngebiet“ (und an einer Seite sogar von „Bauland-Betriebsgebiet“), sowie wegen seiner infrastrukturellen Aufschließung für eine Baulandwidmung besonders geeignet. Ein wesentlicher, ökologisch besonders schützenswerter Teil der Liegenschaft der An- tragsteller war ohnedies bereits vor Umwidmung (zwecks Erhaltung eines Biotops) als „Grünland-Grüngürtel“ gewidmet. Die zusätzliche Umwidmung der Restfläche in Grünland bedeutet keinen besonderen ökologischen Nutzen für die Gemeinde, für die Grundstückseigentümer jedoch die weitestgehende wirtschaftliche Entwertung ihres Grundbesitzes. Dazu kommt, daß die Gemeinde M, wie von ihrem Vertreter in der mündlichen Verhandlung selbst ausgeführt wurde, unter Berufung auf die „Wiener- wald-Deklaration“ andere Grundstücke der Widmung „Bauland-Wohngebiet“ in „Bauland-Betriebsgebiet“ umwidmete, eine gleiche Vorgangsweise beim Grundstück der Antragsteller aber offenbar nicht einmal in Erwägung zog. Die Auswahl dieses Grundstücks aus der sogenannten Baulandreserve und seine gänzliche Umwidmung in Grünland ist sohin unsachlich. Sie widerspricht im Hinblick auf die völlig fehlende Bedachtnahme auf die Interessenlage der Grundstückseigentümer dem Gleichheits- satz, zumal die aus der Umwidmung resultierende wirtschaftliche Entwertung ihrer Liegenschaft (die durch die Regelungen des § 24 NÖ ROG 1976 über den Ersatz tat- sächlich getätigter Aufwendungen keinesfalls ausgeglichen wird) nicht berücksichtigt wurde (VfGH 3. 12. 1992, Slg 13282).
29. Maßgebend für die vorgenommene Änderung jener Planung, gemäß der die Be- bauung des an der Gasse P gelegenen Grundstücks (weiterhin) möglich gewesen wäre, war (entgegen den Ausführungen der belangten Behörde) vielmehr nachweislich aus- schließlich die Absicht, das innerhalb desselben Gebäudeblocks im Stadium eines „Vorentwurfs“ geplante Bauvorhaben eines anderen Liegenschaftseigentümers zu er- möglichen und zu fördern. Damit ist aber zugleich dargetan, daß die vom VwGH in seinem Antrag geltend gemachte Verletzung des Gleichheitsrechtes bei der Handha- bung der für die Änderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes maßgeb- lichen Vorschriften durch den Verordnungsgeber stattgefunden hat (vgl VfSlg 12171/ 1989 mwH und VfSlg 12013/1989). Der Verordnungsgeber hat es nicht bloß unterlas- sen, das Vorliegen der im § 1 Abs 1 BO genannten „wichtigen Rücksichten“ [s dazu grundlegend VfSlg 3297/1957, zur Berücksichtigung (auch) anderer als der öffent- lichen Interessen VfSlg 3809/1960] zu überprüfen und die hiezu erforderliche Interes- senabwägung vorzunehmen, sondern hat weiters bezüglich der Bebaubarkeit in grund- sätzlich gleicher Lage befindlicher Grundstücke überhaupt von vornherein einen Lie- genschaftseigentümer ohne konkreten, bei der Planung offengelegten zwingenden Grund gegenüber einem anderen kraß bevorzugt, indem dem einen – wie dargestellt – eine besonders günstige Bebauung gewährleistet, dem anderen die Bebauung hinge- gen überhaupt untersagt wurde (VfGH 11. 10. 1993, V 217/90). Der VfGH hat in die- sem E die ursprüngliche Planung und den dann beschlossenen Entwurf zeichnerisch wiedergegeben. Ebenso VfGH 7. 10. 1996, Slg 14.629.
image30. Nach der Aufhebung von Bestimmungen eines Flächenwidmungsplanes und Be- bauungsplanes durch den VfGH leben frühere Verordnungsbestimmungen (Verord- nungen) nicht wieder auf (VwGH 8. 3. 1994, 93/05/0276, BauSlg 52). Mayer, Über die derogatorische Kraft von Flächenwidmungsplänen, ecolex 1994, 354 ff, hat eine gegenteilige Ansicht vertreten, der Aichlreiter, Stufenbau- und Derogationsfragen bei Flächenwidmungsplänen, sowie Hauer, Zur Theorie vom weißen Fleck, ecolex 1995, 65 ff bzw 58 ff, überzeugend begegnet sind. Früher schon Aichlreiter, Verordnungs- recht II, 1376, sowie Walter/Mayer, Grundriß des Bundesverfassungsrechtes7, Rz 1133. IdS auch VfGH 10. 6. 1983, Slg 6990.
31. In der mit dem E VfSlg 8280/1978 eingeleiteten und seither ständigen Rechtspre- chung (s etwa VfSlg 8330/1978, 10711/1985, 11633/1988) hat der VfGH zur Frage der unter dem Aspekt des verfassungsmäßigen Legalitätsprinzips erforderlichen Vor- herbestimmung des Inhalts von Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen folgenden (hier durch eine auszugsweise Wiedergabe aus den Entscheidungsgründen des zuerst angeführten E beschriebenen) Standpunkt eingenommen:
„Es ist regelmäßig nicht möglich, schon auf der Gesetzesstufe im einzelnen fest- zulegen, für welche Gebiete die gesetzlich vorgesehenen Widmungen gelten sollen. Maßgebliches Kriterium für die Beantwortung der Frage, ob das Gesetz nicht bloß eine formalgesetzliche Delegation, sondern eine hinreichende materiell-rechtliche Deter- minierung der darauf zu gründenden Verordnung enthält, ist nach der ständigen Recht- sprechung des VfGH die Möglichkeit der Überprüfung der inhaltlichen Gesetzmäßig- keit einer im Verordnungsweg getroffenen Regelung (Slg 1932/1950, 4644/1964). So- fern aber das Gesetz die vom Verordnungsgeber zu erlassenen Planungsnormen deren Wesen nach nur final, das heißt im Hinblick auf bestimmte zu erreichende Planungs- ziele, determinieren kann, kommt den Vorschriften des Gesetzes über die Erarbeitung der Entscheidungsgrundlagen besondere Bedeutung zu. Dementsprechend sind die auf der Grundlage solcher – iS des Art 18 Abs 2 B-VG ausreichender (Slg 6895/1972) – gesetzlicher Ermächtigungen erlassenen Planungsmaßnahmen strenge daraufhin zu prüfen, ob die Entscheidungsgrundlagen des Verordnungsgebers in ausreichendem Maße erkennbar sind. Daher hat der VfGH in solchen Fällen im Verordnungsprüfungs- verfahren nach Art 139 B-VG auch zu prüfen, ob der Verordnungsgeber die im Gesetz zur Gewinnung einer ausreichenden Entscheidungsgrundlage vorgesehene Vorgangs- weise eingehalten hat. Ergibt sich hiebei, daß die erkennbaren Entscheidungsgrundla- gen so mangelhaft sind, daß eine Aussage darüber, ob die Verordnung den vom Gesetz vorgegebenen Zielen entspricht, nicht möglich erscheint, ist eine solche Verordnung als gesetzwidrig aufzuheben.“
Ist der Gesetzgeber im Sinn dieser Darlegungen veranlaßt, die vom Verordnungs- geber zu erlassenden Planungsnormen bloß final zu determinieren, so ist er gehalten, die zu erreichenden Planungsziele festzulegen und überdies zu bestimmen, wie die Entscheidungsgrundlagen des Verordnungsgebers zu erarbeiten sind (VfGH 2. 3. 1995, Slg 14.041 ua). Sog „finale Determinierung“.
32. Das Gesetz verleiht dem Flächenwidmungsplan, indem es seine Änderung nur un- ter bestimmt umschriebenen Voraussetzungen gestattet (und dadurch dem pflichtge- mäßen Ermessen des Verordnungsgebers überläßt), im Interesse der Rechtssicherheit grundsätzlich erhöhte Bestandskraft (vgl etwa VfSlg 11990/1989). Von einer – die Än- derung des Flächenwidmungsplanes rechtfertigenden – „wesentlichen Änderung der Grundlagen“ kann nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes nicht schon dann gesprochen werden, wenn neue Tatsachen bloß punktuell neue Ziel- setzungen rechtfertigen, sondern erst dann, wenn sie erlauben, neue Ziele allgemeiner Art anzustreben (vgl die zum niederösterreichischen Raumplanungsrecht ergangenen Erkenntnisse VfGH 1. 7. 1994, V 152/93, und VfSlg 13282/1992; weiters auch VfSlg 11374/1987 und VfSlg 9361/1982).

Zusammenfassend spricht alles dafür, daß die der fraglichen Änderung des Flä- chenwidmungsplanes zugrundeliegende neue Tatsache allein in der Absicht der NN bestand, ihren Betrieb zu erweitern. Nun ist zwar zuzugestehen, daß unter bestimmten Umständen auch die Vorsorge für einen bestimmten Betrieb die Änderung des Flä- chenwidmungsplanes rechtfertigen kann (vgl VfGH 1. 7. 1994, V 152/93). Solche Umstände sind aber hier nicht hervorgekommen. Daher konnte die erwähnte Erweite- rungsabsicht weder für sich allein noch in der Zusammenschau mit den übrigen für die Änderung des Flächenwidmungsplanes ins Treffen geführten Argumenten den Tatbe- stand des § 22 Abs 1 Z 2 Nö ROG 1976 erfüllen.
Insofern unterscheidet sich der hier vorliegende Fall von jenen, die mit den Er- kenntnissen VfGH 1. 7. 1994, V 152/93, und VfSlg 13282/1992 entschieden wurden. Hier wird – anders als in dem erstgenannten Erkenntnis entschiedenen Fall – nicht etwa „ein als ,Bauland–Betriebsgebiet‘ und teilweise als ,Bauland–Industriegebiet‘ gewidmetes Areal … abgerundet“, sondern vielmehr eine als „Grünland“ gewidmete, vom bisherigen Betriebsgebiet der NN deutlich getrennte, im übrigen an „Bauland– Wohngebiet“ und „Grünland“ angrenzende Fläche in „Bauland–Industriegebiet“ um- gewidmet. Es liegt aber auch keine neue planerische Zielvorstellung allgemeiner Art vor, die der „Wienerwald-Deklaration“ entspräche, die in dem Fall maßgeblich war, der mit dem zweitgenannten Erkenntnis entschieden wurde.
Aus alldem folgt, daß im vorliegenden Fall von einer von § 22 Abs 1 Z 2 NÖ ROG 1976 geforderten wesentlichen Änderung der Grundlagen keine Rede sein kann (VfGH 5. 3. 1996, Slg 14.454). Ähnlich VfGH 21. 6. 1996, Slg 14.537 („Maßwid- mungen“).
33. a) Der Verfassungsgerichtshof bezweifelt nicht, daß planerische Darstellungen größeren Umfangs – also etwa der Flächenwidmungsplan für die ganze Gemeinde –, gemäß § 92 Abs 2 der Steiermärkischen Gemeindeordnung 1967 durch Auflage im Gemeindeamt zur öffentlichen Einsicht kundgemacht werden können. Dies allerdings entweder wegen ihres Umfangs oder deshalb, weil die planliche Darstellung ihrer Art nach auf die Veranschaulichung größerer Zusammenhänge abzielt, die bei einem, zwangsläufig in mehreren Teilen erfolgenden Anschlag an der Amtstafel beeinträch- tigt würde.
b) Bei der Bestimmung einer Sondernutzung nach § 25 Abs 2 Stmk ROG 1974 (in der hier maßgeblichen Fassung LGBl 15/1989), aber auch bei einer anderen Flächenwid- mung auf Grund dieses Gesetzes ist es aber unzulässig, Vorschriften über die Samm- lung der von den gewidmeten Grundstücken ausgehenden Abwässer und ihre Einbrin- gung in die Kläranlage eines bestimmten Abwasserverbandes zu treffen. Desgleichen ist es rechtswidrig, auf Grund des Stmk ROG 1974 dem (momentanen) Eigentümer oder/und Nutzer der von einer Flächenwidmungsplanänderung betroffenen Liegen- schaft im Zuge dieser Änderung die regelmäßige Vorlage eines Lärm- und Umwelt- verträglichkeitsgutachtens, die Errichtung und Bepflanzung eines Erdwalles sowie die Einhausung einer bestimmten gewerblichen Betriebsanlage (hier einer Sortieranlage) vorzuschreiben (VfGH 3. 12. 1996, Slg 14.689). Ähnliches gibt auch in Wien Anlaß zur Kritik.
34. Ein Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ist gesetzwidrig, wenn er dazu dient, ein Bauprojekt zu verhindern, und nicht dazu, diese Fläche für ein (Schulbau-)Projekt zu sichern (VfGH 26. 6. 1996, Slg 14.546).

35. Der Verfassungsgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung (vgl VfSlg 3130/ 1956, 12.420/1990 S 766; zu Flächenwidmungsplänen s insb VfSlg 11.807/1988, 13.716/1994 und 13.887/1994) dargetan, daß der Rechtsunterworfene die Rechtslage aus der planlichen Darstellung eindeutig und unmittelbar – also ohne das Heranziehen etwaiger technischer Hilfsmittel wie zB des Grenzkatasters – feststellen können muß. Verbale Bestimmungen des Flächenwidmungsplanes genügen diesen rechtsstaatlichen Anforderungen an einen Flächenwidmungsplan nicht, wenn die Widmung der von die- ser Bestimmung erfaßten Flächen weder aus der zeichnerischen Darstellung ersicht- lich noch im Text der Verordnung im einzelnen festgelegt ist. Die Notwendigkeit der Ermittlung der konkreten Widmung einer Fläche mittels spezifischer (privater) Nach- forschungen über das Vorliegen bestimmter Tatsachen zu einem bestimmten Zeitpunkt genügt dann nicht (VfGH 25. 6. 1998, Slg 15.235, zum Vbg RPG).
36. Für die gemäß Art II Abs 4 BO f Wien (richtig: der Nov LGBl 1996/10) neu zu erlassenden Flächenwidmungs- und Bebauungspläne ist dann keine umfassend neue Grundlagenforschung erforderlich, wenn die bestehende Grundlagenforschung – auf die verwiesen wird – das Ergebnis der jeweiligen Festlegung rechtfertigt.
Dies ist jedoch bezüglich der baulichen Beschränkung des Grundstücks der Be- schwerdeführer nicht der Fall. Es ist nicht nachvollziehbar, warum die Vorgartentiefe gerade in diesem Straßenzug und dort nur auf einer Straßenseite 8,00 m betragen muss, während sie etwa auf der gegenüberliegenden Straßenseite 4,00 m beträgt. Auch für die im Vergleich zum Großteil des restlichen Planungsgebietes restriktive Festlegung der Baufluchtlinien auf dem Grundstück der Beschwerdeführer gibt es keine in der Grundlagenforschung dokumentierte Erklärung. Das im Vorlagebericht vorgebrachte Argument der „zusammenhängenden Grünräume in den Blockinnenflächen“ kann nicht gänzlich unterschiedliche Ausmaße von begrünten Blockinnenflächen rechtfer- tigen. Das Ziel der „Erhaltung der kleinteiligen Bebauungsstruktur durch Beschrän- kung der baulichen Ausnutzbarkeit und der Gebäudehöhen“ kann ebenso wenig wie die allgemeinen Aussagen zur geringen Bebauungsdichte, Höhenbeschränkungen, Trakttiefe und Bauweise im Vorlagebericht als ausreichende Grundlagenforschung für sehr unterschiedliche Festlegungen der Bebauungsbeschränkungen im gesamten Pla- nungsgebiet und besonders restriktive bezüglich des Grundstücks der Beschwerdefüh- rer herangezogen werden (VfGH 27. 2. 2001, Slg 16.095).
Dieses E ist ein begrüßenswerter Schritt zur Eindämmung der Planungswillkür! 37. Gemäß § 108 Abs 4 lit a TROG 1997 darf bis zum Inkrafttreten des örtlichen Raumordnungskonzeptes der Flächenwidmungsplan nur geändert werden, wenn ein wichtiger im öffentlichen Interesse gelegener Grund vorliegt und die Änderung den Zielen der örtlichen Raumordnung nach diesem Gesetz nicht widerspricht.

imageFür die Beurteilung der Frage, ob ein wichtiger im öffentlichen Interesse gelegener Grund vorliegt, ist eine notwendige Abwägung zwischen gleichartigen Interessen vor- zunehmen. Dabei ist zwischen den Fremdenverkehrsinteressen, den Verkehrsinteres- sen bei aufrechter straßenrechtlicher Widmung und den Interessen an der Inanspruch- nahme von Verkehrsflächen in einer Fußgängerzone abzuwägen (VfGH 5. 12. 2001, Slg 16.386, zum Tiroler ROG 1997).
38. Ausschließlicher Grund der Festlegung der Widmungs- und Nutzungsart Grün- land–Landwirtschaft für das Grundstück Nr 575, KG Eichgraben, war die Absicht der Verringerung eines Baulandüberhanges, welche allein die Rückwidmung eines Grundstückes in Grünland nicht rechtfertigt (vgl VfSlg 9975/1984 und 10277/1984). Das ehemalige Aufschließungsgebiet 11 wurde teilweise westlich der Erschließungsstraße als Bauland und östlich der Erschließungsstraße, als Grünland–Landwirtschaft gewid- met. Das in Rede stehende Grundstück ist im Süden und im Westen von Bauland– Wohngebiet umgeben. Die als Grünland – Landwirtschaft gewidmete, wenige Grund- stücke umfassende Enklave liegt innerhalb der Siedlungsgrenzen der Marktgemeinde Eichgraben und ist von allen Seiten von Bauland–Wohngebiet umgeben, weshalb die Widmung auch nicht als Maßnahme zur Vermeidung der Zersiedelung im Sinne einer konzeptlosen Bebauung außerhalb von räumlich abgegrenzten Siedlungszonen dienen kann. Das Grundstück Nr 575 ist nicht nur voll erschlossen, sondern es hat dessen Ei- gentümer auch zur verkehrsmäßigen Erschließbarkeit selbst beigetragen.
Der Widmung ging keine ausreichende, auf die konkrete Fläche bezogene Grund- lagenforschung voran und die gebotene Interessenabwägung wurde in fehlerhafte Weise vorgenommen (vgl dazu VfSlg 13282/1992; zur Marktgemeinde Eichgraben: VfSlg 15854/2000) (VfGH 23. 2. 2004, Slg 17112).
39. Die Rückwidmung der konkreten Grundfläche wurde zum Zeitpunkt der Erstel- lung des örtlichen Raumordnungsprogrammes 1995 nur auf das Argument des zu re- duzierenden Baulandüberhanges und der angenommenen steilen Hanglage des Grund- stückes gestützt. In den vorgelegten Verordnungsakten findet sich kein Hinweis dar- auf, dass der Gemeinderat bereits zum Zeitpunkt der Rückwidmung von einer gesetz- widrigen Fehlplanung im Hinblick auf das Landschaftsbild ausgegangen wäre. Es kann aber auch dem allgemeinen Leitziel der Erhaltung und Pflege des Landschafts- und Ortsbildes in § 1 Abs 2 Z 12 NÖ ROG 1976 in der zum Zeitpunkt der Verord- nungserlassung geltenden Fassung angesichts der Tatsache, dass auf den Nachbar- grundstücken bereits teilweise Bauwerke errichtet wurden, nicht die Bedeutung bei- gemessen werden, dass es sich bei der Baulandwidmung des in Rede stehenden Grund- stückstiles um eine gesetzwidrige Widmung gehandelt hätte. Der Gerichtshof geht vielmehr davon aus, dass die Gemeinde Pyhra bloß zugunsten der Umverteilung von Baulandreserveflächen von der Baulandwidmung der Grst Nr 355 Abstand nehmen wollte.
Eine Änderung des Flächenwidmungsplanes ist nicht schon dann zulässig, wenn der Gemeinderat in der Folge zur Auffassung gelangt, dass eine andere Widmung die bessere (gewesen) wäre.
imageDer Gemeinderat durfte (mangels Vorliegens geologischer bzw bodentechnischer Gutachten) die Rückwidmung nicht mit einer bloßen Berufung auf die „steile Hang- lage“ der Grundfläche und dem Argument, dass „mehrmals über eine eventuelle Rutschgefährdung dieses Grundstückes […] diskutiert“ worden sei, begründen. Auch aus der von der Gemeinde im Verordnungsprüfungsverfahren abgegebenen Äußerung lässt sich nicht nachvollziehen, weshalb bei annähernd gleichen Standortbedingungen das Grundstück des Beschwerdeführers keine Baulandeigenschaft besitzen sollte, während die Baulandeigenschaft für das Nachbargrundstück bejaht wird.
Auch das Argument der Verringerung des Baulandüberhanges in der Gesamtge- meinde vermag – für sich genommen – die Rückwidmung gerade des konkreten Grundstücksteiles nicht zu rechtfertigen.
Den bloßen Hinweis auf das „Konzept einer gewissen Reduktion der Baulandflä- chen mit einer gleichzeitigen sinnvollen Siedlungsentwicklung mit entsprechendem Orts- und Landschaftsbild“ erachtet der Gerichtshof im vorliegenden Zusammenhang – angesichts des massiven Eingriffes in das Vertrauen des Grundeigentümers auf die verbindliche Festlegung der Baulandwidmung durch eine Rückwidmung – aber nicht als ausreichend, um die Gesetzmäßigkeit der in Rede stehenden Widmungsmaßnahme zu begründen (VfGH 16. 3. 2005, Slg 17.514).
40. Die Einschränkung der Bauhöhen und der bebaubaren Flächen auf den Grundstü- cken der Antragstellerin im Jahre 1991 und auf mehreren anderen Grundstücken ent- lang der P.gasse erfolgte unter Verfolgung geänderter genereller Planungsabsichten, was in den Materialien auch dargelegt wurde, und berücksichtigte den zu diesem Zeit- punkt rechtmäßig errichteten Gebäudebestand auf den Grundstücken der Antragstel- lerin und auf den Grundstücken der Umgebung. Mit der zuletzt vorgenommenen, hier angefochtenen Planänderung (2005) begünstigte der Verordnungsgeber die Grundstü- cke der Antragstellerin sogar, indem er den von ihr selbst vorgeschlagenen Bauflucht- linienverlauf aufgriff und damit eine „Gesamtentwicklung“ der Bebauung auf den drei aneinander grenzenden Grundstücken der Antragstellerin ermöglichte. Außerdem er- laubte er durch Festlegung der Bauklasse I ohne die davor geltende Beschränkung auf 7,5 m die Errichtung von Gebäuden in größerer Höhe als die bestehenden Objekte. Die damit nunmehr geltende Beschränkung der Bauhöhe auf 9 m ist gegenüber der in wei- ten Abschnitten der P.gasse vorherrschenden Beschränkung auf 7,5 m geringer; und auch gegenüber der entlang der anderen Straßenseite anzutreffenden Beschränkung auf 10,5 m liegt schon an sich keine „krasse Benachteiligung“ vor.
Auch die Festlegung, dass auf den Grundstücken Gebäude nicht mehr als 250 m2 bebaute Fläche aufweisen dürfen (BB11), und die Beschränkung der bebaubaren Flä- che auf 25% der Bauplatzfläche ist vor dem Hintergrund der gemäß dem Vorlagebe- richt verfolgten Planungsziele nicht als unsachlich zu qualifizieren (VfGH 27. 2. 2008, V 42/06).
S auch E zu §§ 2 und 5. Eine Zusammenschau der Judikatur findet sich bei Hauer, Raumordnungsgesetze der österreichischen Bundesländer, und bei Unkart/Gutleb, Rechtssätze zur Raumordnung und Raumplanung. Aus dem umfangreichen Schrift- tum sind insb zu nennen Pernthaler, Raumordnung und Verfassung (3 Bd), Föderalis- tische Raumordnung – eine europäische Herausforderung, Pernthaler-Fend, Kommu- nales Raumordnungsrecht in Österreich, Fröhler/Oberndorfer, Österreichisches Raumordnungsrecht (2 Bd), Jann/Oberndorfer, Die Normenkontrolle des Verfas- sungsgerichtshofes im Bereich der Raumplanung, sowie zuletzt Geuder, Österrei- chisches Öffentliches Baurecht und Raumordnungsrecht, und Berka, Flächenwid- mungspläne auf dem Prüfstand, JBl 1996, 69 bis 84, und die dort zitierte Judikatur.

Aktuelle Immobilientrends

Steigender Wettbewerb um Top-Immobilien: Investoren verändern ihre Strategien

imagePwC- und ULI-Studie zu europäischen Immobilientrends 2014: Investments in B-Lagen oder eigene Projektentwicklungen im Fokus / Krisenländer melden sich zurück / Deutsche Metropolen behaupten Führungsposition.

Frankfurt am Main, 16. Januar 2014

Top-Immobilien in Städten wie London, Paris oder München und weiteren deutschen Großstädten sind nach Einschätzung von rund 60 Prozent der über 500 befragten Experten mittlerweile überbewertet („over-priced“), wie aus der Studie „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2014“ der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC und dem Urban Land Institute (ULI) hervorgeht. Zudem sagen gut sieben von zehn Befragten, dass attraktive Investitionsobjekte immer schwerer zu finden sind.

„Die hohen Preise für Immobilien in Top-Lagen führen dazu, dass Investoren sich nun verstärkt auf 1B-Lagen mit einem relativ sicheren Cash-flow fokussieren, wie etwa Randgebiete der Metropolen oder mittelgroße Städte. Darüber hinaus werden eigene Projektentwicklungen verstärkt als Alternative gesehen, um an Top-Immobilien heranzukommen. Gleichzeitig lässt der Wettbewerbsdruck die Risikobereitschaft steigen, wie die schnelle Erholung der Immobilienmärkte in Irland und insbesondere Spanien unterstreicht“, kommentiert Jochen Brücken, verantwortlicher Partner für den Bereich Real Estate bei PwC Deutschland.

Leichte Entspannung bei der Beschaffung von Fremdkapital

Ungeachtet dieser Marktherausforderungen sind die Immobilienexperten ausgesprochen optimistisch. Auf einer Skala von 5 („hervorragend“) bis 1 („sehr schlecht“) bewerten die Befragten die Ertragsperspektiven neuer

European Court Experts CEO Dr. Johannes Ausserladscheiter

Immobilienbewertung. European Court Experts CEO Dr. Johannes Ausserladscheiter

Investments mit durchschnittlich 3,58 Punkten. Dies ist nicht nur eine massive Verbesserung im Vergleich zum Vorjahr (rund 2,9 Punkte), sondern auch der höchste Stand seit der erstmaligen Erhebung im Jahr 2006. Dabei dürfte auch die voraussichtlich bessere Fremdkapitalversorgung und damit leichtere Finanzierbarkeit der Investments eine Rolle spielen: Knapp drei Viertel der Experten sind der Ansicht, dass in den kommenden zwölf Monaten mehr Mittel von Fonds, Versicherungen und anderen Investoren in den Immobilienmarkt fließen. Immerhin rund 50 Prozent rechnen mit einer Ausweitung der Kreditfinanzierung durch die klassischen Immobilienfinanzierer, die Geschäfts- und Hypothekenbanken. Dabei liegen die Beleihungsquoten („Loan-to-Value-Ratio“, LTV) in einer Bandbreite von max. 50 bis 65 Prozent. Banken gehen gleichwohl unverändert selektiv bei der Wahl ihrer Kreditnehmer vor. Auch auf den ausländischen Märkten spielen deutsche Banken eine signifikante Rolle. Während darüber hinaus einige Marktteilnehmer für Debt Funds langfristig keine Zukunft sehen, weil sie die Renditen, die sie ihren Anlegern in Aussicht gestellt haben, nicht erreichen werden, gibt es Anzeichen, dass die Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) wieder verstärkt im Markt zu sehen sein werden.

Rückkehrer und überraschende Neueinsteiger in den Top-10

München gilt in Europa als der Top-Standort für langfristig orientierte, eigenkapitalstarke Investments in Bestandsimmobilien. Auf dem zweiten Rang (vgl. Tabelle) folgt Dublin, das im Vorjahr noch auf Rang 20 lag. Wie in 2013 stehen Hamburg (Rang 3) und Berlin (Rang 4) bezogen auf Bestandsimmobilien sehr hoch im Kurs bei Investoren in Europa, zudem schafft Frankfurt wieder den Sprung in die Top-10. Insgesamt beurteilt mehr als die Hälfte der Marktteilnehmer die Geschäftsaussichten in Deutschland für 2014 besser als im Vergleich zum Vorjahr.

Im Ranking für neue Investments führt dagegen Dublin, gefolgt von Hamburg, Berlin und Istanbul. „Der in dieser Perspektive vergleichsweise niedrige siebte Platz für München dürfte vor allem darauf zurückzuführen sein, dass es immer weniger Flächen für attraktive Neubauten gibt. Auch dies ist eine Ursache für die starke Wertsteigerung der Bestandsimmobilien“, erläutert Claudia C. Gotz, Geschäftsführerin ULI Germany.

imageMieten und Immobilienpreise werden nach Einschätzung der Immobilienexperten nicht nur in München, sondern auch in Berlin und Hamburg weiterhin deutlich zulegen. Im Vergleich der 27 europäischen Standorte prognostizieren die Branchenbeobachter nur für Dublin einen stärkeren Anstieg.

Studentenwohnheim statt Shopping-Mall

Als besonders attraktiv gelten kleinere Marktsegmente, wie beispielsweise Studentenwohnheime, denen vier von fünf Befragte eine gute bzw. sehr gute Wertentwicklung zutrauen. Auch Rechenzentren, Gesundheitseinrichtungen und Wohnimmobilien mit besonderen Betreuungs- oder Dienstleistungsangeboten stehen weit oben auf der Liste. Etwas abgefallen in der Gunst der Investoren sind Einzelhandelsobjekte in Top-Lagen der Innenstädte, bei denen nur 50 Prozent der Befragten die Investmentperspektiven als gut oder sehr gut bezeichnen. Einkaufszentren halten 35 Prozent für attraktiv und in Gewerbegebiete/Business-parks würden nur 20 Prozent bevorzugt investieren.

Recht, Justiz: OGH Urteil betreffend Enteignungsentschädigung

Tenor

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 10. November 2011 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen.

Tatbestand

imageDie Kläger begehren von der Beklagten die Zuerkennung einer Enteignungsentschädigung für Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm. 1 Der Kläger zu 1 ist Eigentümer der Flurstücke Nr. 9040/20, 9040/10 und 9045 der Gemarkung M. , Garmischer Straße 244, 246, 248, 250, 252, 254 und 256. Die Klägerin zu 2 ist Eigentümerin des Flurstücks Nr. 9040/4 Gemarkung M. , Garmischer Straße 221, 223, 225, 227, 229 und 231. Die Grundstücke sind in Reihenbauweise mit Mietshäusern zur Wohnnutzung entlang des Mittleren Rings bebaut.

Die beklagte Landeshauptstadt ist als Straßenbaulastträgerin zuständig für die Vollziehung des Planfeststellungsbeschlusses der Regierung von Oberbayern vom 7. Februar 2003 zur Realisierung des Vorhabens „Ausbau Mittlerer Ring Südwest, Untertunnelung des L. Platzes“. Während der gesamten Bauzeit sollten in der G. Straße drei Fahrspuren je Fahrtrichtung sowie Geh- und Radwege beidseitig provisorisch aufrechterhalten werden. Im Planfeststellungsbeschluss hatte sich die Regierung von Oberbayern vorbehalten, über Ansprüche auf weitergehende Schutzmaßnahmen gegen das zumutbare Maß übersteigenden Baulärm beziehungsweise über Entschädigungsansprüche auf Antrag zu entscheiden. Da der vorhandene Straßenraum nicht ausreichte, beantragte die Beklagte zuerst die vorzeitige Besitzeinweisung und anschließend die endgültige Nutzungsüberlassung von Teilflächen der Grundstücke der Kläger bei der Enteignungsbehörde, um für die Dauer der Baumaßnahme über diese Flächen die Fahrspuren und Wege zu führen.

Mit Beschluss vom 29. September 2010 sprach die Enteignungsbehörde der Beklagten für den Ausbau des Mittleren Rings in M. ein bis zum 31. Dezember 2017 befristetes Nutzungsrecht an den verfahrensgegenständlichen Grundstücken der Kläger zu. Zugleich setzte die Enteignungsbehörde anhand von Pacht-Vergleichswerten eine Entschädigung in Höhe von 1,30 €/m 2 monatlich für die gesamte Dauer der Inanspruchnahme der Grundstücksteilflächen fest, beginnend ab dem Zeitpunkt der vorzeitigen Besitzeinweisung. Damit sollten nach Auffassung der Enteignungsbehörde alle im Zusammenhang mit dem Nutzungsentzug eingetretenen Vermögensnachteile gemäß dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Enteignungsentschädigung entschädigt sein. Eine Entschädigung für Mietminderungen und Leerstände infolge einer erhöhten Lärmbelästigung durch die provisorische Fahrbahnführung auf den vorgenannten Grundstücken gewährte die Enteignungsbehörde nicht.

Im Zuge der provisorischen Verkehrsführung wurde die Fahrbahn nebst Geh- und Radwegen an die Wohnhäuser der Kläger herangerückt. Der Abstand verringerte sich von ursprünglich 12,50 m auf 2,50 m.

Dr. Johannes Ausserladscheiter, CEO European Court Experts

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Wegen der Verschwenkung der Straße und des dadurch bedingten Ansteigens der Lärmbelastung durch den darauf fließenden Verkehr begehren die Kläger im Hinblick auf zu erwartende beziehungsweise bereits eingetretene Mietausfälle und Mietminderungen eine Enteignungsentschädigung.

Ihre Klage auf Feststellung der Berechtigung einer weitergehenden Enteignungsentschädigung im Hinblick auf den Verkehrslärm ist vom Landgericht zurückgewiesen worden. Die dagegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Enteignungsentschädigungsanspruch weiter.

Gründe

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung der Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Kläger auf eine weitere Enteignungsentschädigung verneint. Einem solchen Anspruch stehe die Sperrwirkung des Planfeststellungsbeschlusses vom 7. Februar 2003 entgegen. Die Planfeststellungsbehörde habe im Planfeststellungsbeschluss Vorkehrungen für den Fall getroffen, dass die Anleger Mietminderungen oder Mietausfälle hinnehmen müssten. Soweit die Regelung im Planfeststellungsbeschluss nicht nur Baulärm sondern auch eine Beeinträchtigung durch Straßenlärm erfasse, wäre die Klage unzulässig, da den Klägern ein einfacherer und sachnäherer Weg zur Durchsetzung ihrer Ansprüche zur Verfügung stehe.

Wenn die Regelung im Planfeststellungsbeschluss nur auf Baulärm beschränkt sei, sei die Klage unbegründet. Dann stehe die Sperrwirkung des Planfeststellungsbeschlusses einem Entschädigungsanspruch entgegen. Ein enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch könne abgesehen vom Ausnahmefall einer Planergänzung nicht mehr gerichtlich geltend gemacht werden. Es spiele keine Rolle, dass es hier nicht um Schallschutzmaßnahmen, sondern um Mietausfall gehe. Die Sperrwirkung des Planfeststellungsbeschlusses gelte nicht nur für den Anspruch auf Erstattung der Kosten für passive Schallschutzmaßnahmen, sondern auch für sonstige wertmindernde Auswirkungen auf das Grundstück. Auf Art. 14 Abs. 3 Satz 4 GG könnten sich die Kläger nicht berufen, da sie verpflichtet gewesen wären, im Wege des Primärrechtsschutzes ge-9 gen den Planfeststellungsbeschluss vorzugehen. Die Kläger könnten sich auch nicht darauf berufen, dass die Sperrwirkung der Planfeststellung hier ins imageLeere gehe, da zusätzlich ein Enteignungsverfahren durchgeführt worden sei und die enteigneten Kläger ihre Einwände und Rechte auch im Enteignungsverfahren vorbringen könnten. Es wäre ungereimt und ungerecht, die auch förmlich Enteigneten bei der Verfolgung gleichartiger Vermögensnachteile hinsichtlich der Sperrwirkung des Planfeststellungsbeschlusses zu privilegieren. Die Klage würde auch daran scheitern, dass die Kläger die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten verlangten, für alle weiteren Nachteile aufzukommen, die aus der Inanspruchnahme der Grundstücke der Kläger herrührten. Die Kläger hätten aus Art. 14 Abs. 3 Satz 3 GG jedoch nur einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung und nicht auf Schadensersatz und das auch nur dann, wenn die Zumutbarkeitsschwelle überschritten sei. Die Beklagte müsse deshalb entgegen der Einschätzung der Kläger nicht ohne Wenn und Aber für sämtliche weiteren Folgen der Fahrbahnverschwenkung einstehen.

II.

Die Revision hat Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Entschädigungsanspruch der Kläger aus § 19 Abs. 5 FStrG in Verbindung mit § 8 Abs. 2 Nr. 2, § 11 Abs. 1 des Bayerischen Gesetzes über die entschädigungspflichtige Enteignung (BayEG) nicht verneint werden.

Zutreffend rügen die Kläger, dass das Berufungsgericht zu Unrecht von einer Bindungswirkung des Planfeststellungsbeschlusses für die hier gegenständliche Enteignungsentschädigung ausgegangen ist, weshalb es sowohl für die Zulässigkeit (Rechtsschutzbedürfnis) als auch für die Begründetheit der 12 Klage dahinstehen kann, ob die den „Baulärm“ betreffenden Aussagen im Planfeststellungsbeschluss auch den hier in Rede stehenden Verkehrslärm erfassen.

1. Zum Verhältnis zwischen der Planfeststellung und den dort möglichen Entschädigungsansprüchen nach § 19 Abs. 5 FStrG in Verbindung mit den einschlägigen landesrechtlichen Enteignungsgesetzen beziehungsweise nach § 74 Abs. 2 VwVfG hat der Senat ausgeführt, dass ein Anspruch auf eine „echte“ Enteignungsentschädigung hinsichtlich seines Umfangs keiner Beschränkung wegen einer Ausschlusswirkung des straßenrechtlichen Planfeststellungsbeschlusses unterliegt (Senatsurteile vom 15. Februar 1996 – III ZR 143/94, BGHZ 132, 63, 69 und vom 21. Januar 1999 – III ZR 168/97, BGHZ 140, 285, 290). Ein solcher Enteignungsentschädigungsanspruch entsteht aufgrund des Zugriffs auf die für die Ausführung des Straßenbauvorhabens benötigten Grundstücke, der auch auf der Grundlage der Planfeststellung die Einigung mit dem Rechtsinhaber oder die Durchführung einer Enteignung voraussetzt. Der Ausschluss privater Rechte bei einem unanfechtbar gewordenen imagePlanfeststellungsbeschluss zielt demgegenüber auf Ansprüche aus Besitz oder Eigentum an den nicht für das Vorhaben benötigten, aber durch dessen Auswirkung beeinträchtigten Grundstücken. Daraus folgt, dass der Planfeststellungsbeschluss keine Verbindlichkeit für das gegebenenfalls nachfolgende Enteignungs(-entschädigungs)verfahren hat. Das gilt unbeschadet dessen, dass der Planfeststellungsbeschluss nach dem Grundsatz der Problembewältigung und im Hinblick auf mögliche enteignungsgerichtliche Vorwirkungen auch die Notwendigkeit und Folgen einer Enteignung erörtern muss, soweit das Vorhaben sich möglicherweise nicht ohne eine Enteignung von Grundeigentum verwirklichen lässt (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 1999 aaO S. 290 f).

Demgemäß stehen der fachplanungsrechtliche Ausgleichsanspruch aufgrund der Planfeststellung und die Enteignungsentschädigung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 GG nebeneinander. Verlangt der Eigentümer die Erfüllung beider Ansprüche, ist das Verbot einer Doppelentschädigung (siehe Art. 11 Abs. 1 14 Satz 1 BayEG) zu beachten (vgl. Aust in Aust/Jakobs/Pasternak, Die Enteignungsentschädigung, 6. Aufl., Rn. 779).

Im Gegensatz zur Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich aus der Senatsentscheidung vom 21. Januar 1999 (aaO) nichts anderes. Der Senat hat im damaligen Fall ausgeführt, dass ein Anspruch aus einem enteignenden Eingriff im Hinblick auf Schallschutzmaßnahmen nicht in Betracht komme, da insoweit der fachplanungsrechtliche Ausgleichsanspruch gegebenenfalls im Wege von Rechtsmitteln gegen den Planfeststellungsbeschluss hätte geltend gemacht werden müssen. Dabei handelte es sich nicht um eine Enteignungsentschädigung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 GG, was der Senat in der angegebenen Entscheidung ausdrücklich seinen Ausführungen vorausgeschickt hat (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 1999 aaO S. 293).

Da die Kläger vorliegend eine Enteignungsentschädigung begehren, ist es auch ohne Belang, dass nach der – im Anschluss an das Senatsurteil vom 21. Januar 1999 ergangenen – Rechtsprechung des V. Zivilsenats neben den im Planfeststellungsverfahren eröffneten Rechtsbehelfen für Ansprüche (privater) Dritter nach § 906 BGB grundsätzlich kein Raum ist (BGH, Urteil vom 30. Oktober 2009 – V ZR 17/09, NJW 2010, 1171 Rn. 15 ff mwN).

image2. Gemäß Art. 8 Abs. 2 Nr. 2, Art. 11 Abs. 1 Satz 1 BayEG i.V.m. § 19 Abs. 5 FStrG steht den Klägern ein Anspruch auf eine Entschädigung für andere durch die Enteignung eintretende Vermögensnachteile zu. Wie der Senat zum Inhaltsgleichen § 96 Abs. 1 Satz 1 BauGB entschieden hat, können über die Substanzentschädigung hinaus Folgeschäden entschädigt werden, die ohne dinglichen Wertbezug durch die Enteignung unmittelbar oder zwangsnotwendig begründet werden, wobei auch hier nur rechtlich geschützte konkrete Werte 16 und nicht bloße wirtschaftliche Interessen, Erwartungen oder Chancen dem Eigentumsschutz unterliegen. Die individuellen Nachteile, die nicht allgemein jeden betreffen, müssen als Folge der Enteignung in Erscheinung treten (Senatsurteil vom 11. Oktober 2007 – III ZR 298/06, BGHZ 174, 25, Rn. 19 mwN). Für die Beeinträchtigung eines Restgrundstücks nach einer Teilenteignung hat der Senat ausgeführt, dass der dadurch erwachsene Schaden nicht durch die erzwungene Abtretung des Teilgrundstücks unmittelbar herbeigeführt zu sein braucht; vielmehr genügt es, wenn die Schadensursache nur in dem ganzen Unternehmen liegt, für das es enteignet wurde (vgl. Senatsurteile vom 4. Oktober 1973 – III ZR 138/71, BGHZ 61, 253, 254; vom 1. Dezember 1977 – III ZR 130/75, DVBl 1978, 374, 375; vom 21. Januar 1999 – III ZR 168/97, NJW 1999, 1247, 1250, insoweit in BGHZ 140, 285 nicht abgedruckt).

3. Vorliegend machen die Kläger geltend, die Vermietbarkeit ihrer Häuser auf der nicht von der Enteignung betroffenen Teilfläche ihres Grundstücks sei beeinträchtigt. Die Vermietbarkeit eines Hauses gehört zu den eigentumsrechtlich geschützten Rechtspositionen (vgl. Senatsbeschluss vom 28. November 2007 – III ZR 114/07, NVwZ 2008, 348).

Maßstab für die Höhe der Entschädigung ist, ob und in welchem Maße die mit dem Betrieb der Straße aufgrund der Verlegung ihrer Führung über den von der Enteignung betroffenen Grundstücksteil verbundenen Nachteile stärker auf den dem Eigentümer verbliebenen Restbesitz einwirken, als dies ohne Enteignung der entsprechenden Flächen der Fall gewesen wäre. Es ist dabei zu berücksichtigen, ob und in welchem Maße die von der Enteignung betroffenen Flächen die Möglichkeit geboten hätten, den Grundbesitz gegen diese Einwirkung abzuschirmen und ob ein Wegfall der „Schutzzone“ zu einer spürbaren Beeinträchtigung des imageübrigen Eigentumsrechts geführt hat (vgl. Senatsurteil 19 vom 6. März 1986 – III ZR 146/84, NJW 1986, 2424, 2425). Der Senat hat dabei die Grenze der noch entschädigungslos hinzunehmenden Geräuschbelastung aufgrund der Umstände des Einzelfalls bestimmt und es zugelassen, dass Richtwerte, die in Verwaltungsvorschriften angegeben oder im Schrifttum befürwortet werden, als Orientierungshilfe herangezogen werden (vgl. Senatsurteil vom 6. März 1986 aaO). Sollte deshalb durch die Verlegung der Straße von einem Abstand von 12,50 m auf 2,50 m eine Steigerung der Lärmbelastung in spürbarer Weise festzustellen sein, was zur Folge hat, dass die Kläger Mietminderungen ihrer Mieter ausgesetzt werden, wird ein Anspruch auf eine Entschädigung bestehen. Es gilt jedoch der Grundsatz, dass die Auswirkungen eines Enteignungsunternehmens, das auf dem abgetretenen Teilstück eines Grundstücks durchgeführt wird, einen enteignungsrechtlichen Entschädigungsanspruch nur begründen, wenn die Auswirkungen oder Belästigungen, die das Enteignungsunternehmen mit sich bringt, das Maß dessen überschreiten, was ein Nachbar – am Maßstab des § 906 BGB gemessen – ohne Ausgleich hinnehmen muss (vgl. Senatsurteile vom 20. März 1975 – III ZR 215/71, BGHZ 64, 220, 222; vom 7. Mai 1981 – III ZR 67/80, BGHZ 80, 360, 362 f; vom 1. Dezember 1977 – III ZR 130/75, DVBl. 1978, 374, 375; vom 14. Juli 1977 – III ZR 41/75, NJW 1978, 318, 319).

Ohne Erfolg bleibt die Gegenrüge der Beklagten, die Kläger hätten die Lärmzunahme nicht hinreichend substantiiert behauptet und unter Beweis gestellt. Zu Substantiierung gehört nicht die konkrete Behauptung eines Dezibelwertes. Das würde die Darlegungsanforderungen überspannen, da der Bürger dies nur nach Einholung eines Sachverständigengutachtens könnte. Es reicht für eine hinreichend substantiierte und relevante Lärmzunahme aus, wenn die Kläger – wie geschehen und unter Beweis gestellt – darlegen, dass wegen der Lärmzunahme die Mieter Mietminderungen ausgesprochen haben. 21 4. Das Berufungsgericht hat – von seinem Standpunkt folgerichtig – keine Feststellungen dazu getroffen, ob die behaupteten nachteiligen Lärmauswirkungen die Zubilligung einer Enteignungsentschädigung rechtfertigen. Dies ist nachzuholen. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 ZPO).

Schlick Wöstmann Seiters Tombrink Remmert Vorinstanzen:

LG München I, Entscheidung vom 27.07.2011 – 15 O 20053/10 –

OLG München, Entscheidung vom 10.11.2011 – 1 U 3517/11 – 22

Entschädigung, Enteignung, Beeinträchtigung von Forst und Jagd

Tenor

imageDer Bescheid des Amtes für Agrarordnung F. vom 15. Juli 2002 wird aufgehoben. Der Flurbereinigungsplan in dem Flurbereinigungsverfahren V. in der Fassung des Nachtrags 3 und des Bescheides der Spruchstelle für Flurbereinigung vom 17. Dezember 2005 wird geändert und festgestellt, dass der Klägerin wegen der Durchschneidung ihres Jagdbezirks durch den Bau der B 221n eine Entschädigung in Geld nach § 88 Nr. 5 FlurbG zu gewähren ist. Die Beklagte und die Beigeladene tragen ihre außergerichtlichen Kosten des Verfahrens selbst sowie je ½ der außergerichtlichen Kosten der Klägerin. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages leistet, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Das Flurbereinigungsverfahren V. wurde im Jahr 1973 als Regelflurbereinigung nach §§ 1 und 4 des Flurbereinigungsgesetzes (FlurbG) eingeleitet. Wegen des Baus u.a. der Bundesstraße 221n wurde durch Änderungsbeschluss der Oberen Flurbereinigungsbehörde vom 2. Dezember 1991 das Verfahren als Unternehmensflurbereinigung nach § 87 FlurbG fortgeführt. Der Bau der Bundesstraße wurde auf der Grundlage des Planfeststellungsbeschlusses des Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen vom 7. November 1990 im April 1994 fertiggestellt. Die Klägerin, eine Körperschaft des öffentlichen Rechts (§ 7 Abs. 1 JagdG NRW), ist Inhaberin des Jagdausübungsrechts in ihrem gemeinschaftlichen Jagdbezirk (vgl. § 9 BJagdG). Dieser wird durch die neue Trasse der B 221n in einer Länge von ca. 2 km durchschnitten. Nach Vorlage des Flurbereinigungsplans im Jahre 1998 stellte die Klägerin durch Schreiben vom 30. Mai 2001 beim Amt für

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Agrarordnung F. , dem Funktionsvorgänger der Beklagten (im Folgenden einheitlich: die Beklagte), einen Antrag auf Festsetzung einer Entschädigung wegen Jagdwertminderung für die im Rahmen der Unternehmensflurbereinigung V. entstandenen Nachteile. Durch Nachtrag 3 zum Flurbereinigungsplan stellte die Beklagte fest, dass der Klägerin keine Entschädigung nach § 88 Nr. 5 bzw. 6 FlurbG zu gewähren sei. Im Anhörungstermin vom 23. September 2002 legte die Klägerin keinen Widerspruch ein. Auf die Ausschlusswirkung des Anhörungstermins wurde sowohl in der Ladung als auch im Termin vom Verhandlungsleiter ausdrücklich hingewiesen. Mit der Ladung zum Anhörungstermin teilte die Beklagte der Klägerin außerdem durch Bescheid vom 15. Juli 2002 mit, dass sie im Nachtrag 3 zum Flurbereinigungsplan keine Entschädigung nach § 88 Nr. 5 bzw. 6 FlurbG zu ihren Gunsten festgesetzt habe. In der Rechtsbehelfsbelehrung heißt es, gegen die Entscheidung könne innerhalb eines Monats bei der Beklagten Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt werden, über die das Landgericht Köln – Kammer für Baulandsachen – entscheide. Daraufhin hat die Klägerin am 15. August 2002 einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung beim Landgericht Köln gestellt (Az.: 65 O 17/02). Das Landgericht hat den Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht Aachen (Az.: 3 K 1359/03) und dieses dann durch Beschluss vom 15. Oktober 2004 an das hiesige Gericht verwiesen. Die Klägerin legte durch Schreiben vom 9. Mai 2003 Widerspruch gegen den Nachtrag 3 zum Flurbereinigungsplan ein, den die Spruchstelle für Flurbereinigung durch Bescheid vom 17. Dezember 2004 nach Gewährung von Nachsicht als unbegründet zurückwies. Zur Begründung führte sie aus: Die B 221n sei kein befriedeter Jagdbezirk. Die Ausübung der Jagd auf den anliegenden Grundstücken und auf der Bundesstraße sei nach wie vor möglich.

Fröhlerhof. Agrar, Forst, Jagd, Energie, Pferde, Spezialkulturen, Forschung

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Deshalb stelle der Bau der Straße keine Enteignung dar, die zu einer Entschädigung führen könne. Die Klägerin trägt zur Begründung ihrer Klage vor: Durch den Bau und den Betrieb der B 221n bestünden ganz erhebliche Beeinträchtigungen für die Ausübung der Jagd in ihrem Jagdbezirk. Der neue Trassenverlauf liege in bisher landwirtschaftlich genutztem Gebiet in der freien Landschaft und durchschneide die gewohnten und gewachsenen Lebensräume des dort vorkommenden Niederwildes. Der Durchtrennungseffekt der Straße werde besonders dadurch erhöht, dass der überwiegende Teil des hier maßgeblichen Trassenverlaufs auf einem Böschungsdamm und damit mehrere Meter über Erdniveau der angrenzenden Umgebung vollzogen worden sei. Als wertmindernde Beeinträchtigung der Jagdausübung ergebe sich insbesondere ein Verlust an Deckungs- und Äsungsflächen, ein erhöhter Anfall von Fallwild, Wildabwanderungen wegen durchschnittener Wildwechsel, Einschränkungen bei der Schussabgabe und Behinderung bei der Durchführung von Treibjagden. Bei über 10.000 Fahrzeugbewegungen täglich seit Inbetriebnahme der B 221n könne in einem Sicherheitskorridor von mindestens 200 m beiderseits der Bundesstraße praktisch nicht mehr gejagd werden oder allenfalls unter stark erschwerten Bedingungen (z.B. Einschränkung der Schussrichtung) die Niederwildjagd ausgeübt werden. Bei künftigen Neuverpachtungen müsse sie wegen der Neubautrasse mit Abschlägen von ca. 10 % gegenüber dem marktgerechten Jagdpachtzins rechnen. Die Klägerin beantragt, den Bescheid des Amtes für Agrarordnung F. vom 15. Juli 2002 aufzuheben und den Flurbereinigungsplan in dem Flurbereinigungsverfahren V. in der Fassung des Nachtrages 3 und des Bescheides der Spruchstelle für Flurbereinigung vom 17. Dezember 2005 zu ändern und festzustellen, dass ihr wegen der Durchschneidung ihres Jagdbezirks durch den Bau der B 221n eine Entschädigung in Geld nach § 88 Nr. 5 FlurbG zu gewähren ist. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie nimmt Bezug auf ihr bisheriges Vorbringen. Die Beigeladene beantragt, die Klage abzuweisen. Sie trägt vor: Es bestünden schon Zweifel an der Zulässigkeit der Klage. Die Klägerin habe zu spät gegen den Nachtrag 3 Widerspruch eingelegt. Die Spruchstelle für Flurbereinigung habe zu Unrecht Nachsicht gewährt. Die Klage sei auch unbegründet. Durch den Straßenbau sei die Schwelle zur Enteignung nicht überschritten worden. Es seien gerade Rückzugs- und Deckungszonen für die Wildtiere im Zuge des Straßenbaus entstanden. Die durchschnittliche Verkehrsbelastung der B 221n in dem hier relevanten Abschnitt betrage ca. 15.000 Fahrzeuge täglich. Auf dieser Strecke komme es nicht zu nennenswerten Kollisionen von Tieren mit Fahrzeugen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind. Gründe Die Klage ist zulässig und begründet. Für die Frage der Zulässigkeit der Klage kann dahinstehen, ob die Klägerin überhaupt verspätet Widerspruch gegen den Nachtrag 3 zum Flurbereinigungsplan eingelegt hat. Denn die Rechtsbehelfsbelehrungen in der Ladung zum Anhörungstermin einerseits und in dem Bescheid der Beklagten vom 15. Juli 2002 andererseits sind zumindest irreführend gewesen und der Widerspruch der Klägerin durch Schreiben vom 9. Mai 2003 ist binnen Jahresfrist nach dem

European Court Experts beraten erfolgreich

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Anhörungstermin zum Nachtrag 3 des Flurbereinigungsplans eingelegt worden. Jedenfalls hat die Spruchstelle für Flurbereinigung der Klägerin zu Recht wegen der eventuellen Versäumung der Frist Nachsicht gewährt. Denn die Klägerin ist gemäß § 134 Abs. 2 Satz 2 FlurbG unverschuldet gehindert gewesen, im Anhörungstermin zum Nachtrag 3 zum Flurbereinigungsplan ihren Widerspruch vorzubringen. Die Beklagte hat durch den Bescheid vom 15. Juli 2002 und durch entsprechende mündliche Auskünfte den Eindruck erweckt, dass ein Erscheinen zum Anhörungstermin nicht erforderlich und ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung beim zuständigen Landgericht – Kammer für Bausachen – das geeignete Rechtsmittel sei. Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch nach § 88 Nrn. 5 und 6 FlurbG auf Feststellung, dass ihr dem Grunde nach wegen der Durchschneidung ihres Jagdbezirks durch den Bau der B 221n eine Entschädigung in Geld zu gewähren ist. Nach § 88 Nr. 5 FlurbG hat der Träger des Unternehmens Nachteile, die Beteiligten durch das Unternehmen entstehen, zu beheben und, soweit dies nicht möglich ist oder nach dem Ermessen der Flurbereinigungsbehörde nicht zweckmäßig erscheint, für sie Geldentschädigung zu leisten. Die insoweit zu erbringenden Leistungen nach § 88 Nr. 5 FlurbG werden von der Flurbereinigungsbehörde nach § 88 Nr. 6 FlurbG festgesetzt. Dabei ist im flurbereinigungsgerichtlichen Verfahren lediglich die Frage zu klären, ob eine unternehmensbedingte Enteignung des Betroffenen dem Grunde nach stattgefunden hat. Denn bei einem Streit über die Festsetzung der Enteignungsentschädigung sind nach § 88 Nr. 7 FlurbG ausschließlich die Zivilgerichte zuständig. Vgl. BVerfG, Beschluss vom 15. Juli 1981 – 1 BvL 77/78 -, NJW 1982, 745ff.; BayVGH, Urteil vom 29. Oktober 1990 – 13 A 89.3132 – RzF 44 I, 247. Der Klägerin ist nach § 10 Nr. 2 d FlurbG (Neben-)Beteiligte des Verfahrens. Ihr steht dem Grunde nach wegen imageBeeinträchtigung ihres Jagdausübungsrechts (§ 8 Abs. 5 BJagdG) infolge des Baus der B 221n ein Anspruch auf Entschädigung in Geld gemäß § 88 Nr. 5 FlurbG zu. Das Jagdausübungsrecht (§ 8 Abs. 5 BJagdG) stellt einen Vermögenswert des privaten Rechts dar, das bei gemeinschaftlichen Bezirken in der Regel durch Verpachtung genutzt wird (§ 10 BjagdG). Es gehört zu den sonstigen Rechten i.S.d. § 823 Abs. 1 BGB und genießt als konkrete subjektive Rechtspositon, die der Jagdgenossenschaft als öffentlichrechtliche Körperschaft zusteht, den Schutz des Art. 14 GG. Vgl. hierzu etwa BGH, Urteil vom 20. Januar 2000 – III ZR 110/99 -, NJW 2000, 1720, m.w.N. Werden bei der Errichtung einer Autobahn oder einer für Hochgeschwindigkeitszüge bestimmten neuen Eisenbahnstrecke Teilflächen eines gemeinschaftlichen Jagdbezirks für den Bau der Trasse in Anspruch genommen, ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, Urteile vom 15. Februar 1996 – III ZR 143/94 -, NJW 1996, 1897 (Neubau einer Autobahn) und vom 20. Januar 2000 — III ZR 110/99 -, a.a.O., (Neubau einer ICE- Strecke), anerkannt, dass die Jagdgenossenschaft in zweierlei Hinsicht in ihrem Jagdausübungsrecht betroffen sein kann. Zum Einen wird der Jagdgenossenschaft durch den Bau der Autobahn bzw. der ICE-Strecke die Jagdnutzung auf den Trassenflächen genommen, d.h. der Jagdbezirk wird verkleinert. Zum Anderen kann in der hoheitlichen Inanspruchnahme der Trassenflächen ein Eingriff in das nunmehr gegebenenfalls auf den Restbesitz beschränkte Jagdausübungsrecht liegen. Denn durch den Bau einer Autobahn bzw. einer ICE-Strecke kann es zu erheblichen Beeinträchtigungen der Jagd kommen – etwa durch Beschränkung der Schussrichtung, Einschränkung der Treib- und Drückjagden, von Ansitz, Pirsch und Suchjagd; durch Änderungen des Wildbestandes, imageinsbesondere durch Abwanderung von Schalenwild, Einschränkung des Wildwechsels, Beeinträchtigung des Jagdschutzes, Unterhaltung umfangreicher Wildzäune etc. Es handelt sich dabei um nachteilige tatsächliche Einwirkungen, die das Jagdausübungsrecht in den Grenzen der geschützten Rechtsposition beeinträchtigen. So liegt der Fall hier. Das Jagdausübungsrecht der Klägerin ist in den Grenzen der geschützten Rechtsposition durch den Bau der B 221n tatsächlich beeinträchtigt. Die entschädigungspflichtigen nachteiligen Einwirkungen auf das Jagdausübungsrecht sind nicht auf Autobahnen oder Eisenbahnschnellstrecken beschränkt. Sie können auch in entsprechender Intensität durch den Bau einer Bundesstraßen auftreten. So auch OLG Celle, Urteil vom 22. Januar 2001 – 4 U (Baul) 121/00 -, Seite 3 UA, (Bundesstraße 3); OLG Bamberg, Urteil vom 21. Oktober 1996 – 4 U 49/94 -, NVwZ 1998, 211, (Bundesstraße); vgl. aber auch Landgericht Koblenz, Urteil vom 6. Mai 1996 – 1.O.32/94 (Baul.) -, Seite 6 UA, (Landstraße). Entgegen der Auffassung der Beklagten und der Beigeladenen ist die Frage der für eine Entschädigung erforderlichen Erheblichkeit der Beeinträchtigung in gemeinschaftlichen Jagdbezirken durch den Neubau von Verkehrswegen nicht danach zu entscheiden, ob für sie ein gesetztliches Betretungsverbot besteht (vgl. § 18 Abs. 9 StVO: bei Bundesautobahnen oder Kraftfahrstraßen teilweise). Denn die theoretische Möglichkeit, die Straßenfläche in die Jagdausübung einbeziehen zu können oder nicht, stellt kein taugliches Abgrenzungskriterium dar. Vielmehr ist für die Frage der enteignungsrelevanten Entschädigungspflicht darauf abzustellen, ob durch den Bau des Verkehrsweges eine erhebliche tatsächliche Verschlechterung der Bejagungsmöglicheiten eingetreten ist. Vgl. BGH, Urteil vom 14. Juni 1982 – III ZR 175/80 -, NJW 1982, 2183. Dies ist im vorliegenden Fall zu bejahen. Durch den Neubau der B 221n ist im Jagdbezirk der Klägerin eine erhebliche tatsächliche Verschlechterung der Bejagungsmöglichkeiten eingetreten. Der u.a. mit zwei Jägern fachkundig besetzte Senat hat sich hierbei von folgenden Erwägungen leiten lassen: Bei ca. 15.000 Fahrzeugbewegungen täglich auf der B 221n kann die Niederwildjagd in einem erheblichen Sicherheitskorridor beiderseits der Bundesstraße allenfalls noch unter stark erschwerten Bedingungen ausgeübt werden. Das Schussfeld und die Schussrichtung ist beim Jagen mit der Flinte auf Feder- und Haarwild aus Sicherheitsgründen eingeschränkt. Dadurch wird die Durchführung von Gesellschaftsjagden erschwert. Die Jagdhunde müssen im Trassenbereich angeleint werden; es bestehen erhebliche Einschränkungen beim Suchen und Aufstöbern des Wildes. Gleiches gilt für die Nachsuche. Noch gravierender sind die imageEinschränkungen des Schussfeldes und der Schussrichtung bei der Jagd mit der Büchse auf Schalenwild, Raubwild und Raubzeug, etc, da ein wesentlich größerer Sicherheitskorridor bei der Schussabgabe eingehalten werden muss. Insoweit ist im Jagdbezirk der Klägerin die Ausübung der Jagd östlich der Neubautrasse der B 221n erheblich erschwert und zum Teil nur noch mit erheblichen Einschränkungen möglich. Der neue Trassenverlauf der B 221n durchschneidet zudem die gewohnten Lebensräume des dort vorkommenden Niederwildes. Insoweit weist die Klägerin zu Recht darauf hin, dass der Durchtrennungseffekt der Straße besonders dadurch erhöht wird, dass der überwiegende Teil des hier maßgeblichen Trassenverlaufs auf einem Böschungsdamm und damit mehrere Meter über Erdniveau der angrenzenden Umgebung angelegt worden ist. Die Durchschneidungslänge durch die neue Verkehrstrasse ist erheblich. Sie beträgt ca. 2 km. Dadurch erhöht sich bei ca. 15.000 Fahrzeugbewegungen täglich erfahrungsgemäß die Zahl des Fallwildes, auch wenn es nach Angaben der Beilgeladenen noch zu keinen nennenswerten Kollisionen von Tieren mit Fahrzeugen gekommen ist. Wildwechsel werden durchschnitten, jedenfalls kommt es wegen des hohen Verkehrsaufkommens zu Störungen der Wechsel. Die

Entschädigungen: European Court Experts beraten auch in Immobilien, Umwelt, Wildlife, Forst, Agrar.

Entschädigungen: European Court Experts beraten auch in den Bereichen Immobilien, Umwelt, Wildlife, Forst, Agrar.

landschaftspflegerischen Maßnahmen, die die Beigeladene im Zuge des Baus der B 221n angelegt hat, z.B. die Bepflanzung der Straßenböschung, vermögen den durch den Straßenbau vollzogenen Einschnitt in den Jagdbezirk nicht auszugleichen, da die Böschungsbepflanzung schon wegen der ständigen Störung durch den Kraftfahrzeugverkehr keinen nachhaltigen Ausgleich schaffen kann. Im Übrigen ist auch die Erschließung des Jagdbezirks der Klägerin durch den Trassenverlauf beeinträchtigt. Revierteile sind augenscheinlich nun nicht mehr so gut wie vor dem Neubau oder nur durch Inkaufnahme von Umwegen zu erreichen. Letztlich ist nicht auszuschließen, dass die Klägerin wegen dieser erheblichen Beeinträchtigungen bei Neuverpachtungen mit Pachtabschlägen gegenüber dem marktgerechten Jagdpachtzins rechnen muss. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 138 Abs. 1 Satz 2, 147 Abs. 1 FlurbG i.V.m. § 154 Abs. 1 und 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 138 Abs. 1 Satz 2 FlurbG i.V.m. § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Urteil: KFZ Gerichtssachverständige

Gutachten über Kfz-Unfallschaden ist Werkvertrag, bei dem der Auftraggeber die übliche Vergütung schuldet.
BGH-Urteil zur Vergütung von Kfz-Sachverständigen

Bundesgerichtshof Karlsruhe, Deutschland

Bundesgerichtshof Karlsruhe, Deutschland

Der Bundesgerichtshof hatte in zwei Fällen darüber zu entscheiden, welche Vergütung Kfz-Sachverständigen für die Erstellung von Gutachten über Kfz-Schäden gegenüber ihren Auftraggebern zusteht. In beiden Fällen wurde weder eine Vergütung bei Auftragserteilung vereinbart noch bestand eine Taxe im Sinne von § 632 Abs. 2 BGB. Eine übliche Vergütung im Sinne von § 632 Abs. 2 BGB war nach Auffassung der Berufsungsgerichte nicht feststellbar. Diese waren daher davon ausgegangen, dass die Sachverständigen nach §§ 316, 315 BGB berechtigt gewesen seien, die Höhe der ihnen zustehenden Vergütung nach billigem Ermessen zu bestimmen.
Die Richter am Landgericht Berlin hatten die Auffassung vertreten, dass die Bemessung der Vergütung nach der in dem Gutachten festgestellten Schadenshöhe billigem Ermessen entspricht (Urteil vom 8. April 2005, Az: 56 S 121/04). Das Landgericht Traunstein vertrat die Meinung, eine solche Art der Berechnung der Vergütung sei unbillig; der Sachverständige habe

European Court Experts, Rechtsfälle

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vielmehr die Höhe seiner Vergütung nach dem Zeitaufwand für das Gutachten zu bemessen (Urteil vom 29. Juli 2005, Az: 5 S 2896/04). In beiden Fällen führte die Revision zur Zurückverweisung der Sache zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht.

Gutachten als Werkvertrag
Die BGH-Richter urteilten, dass es sich bei dem Auftrag zur Erstellung eines Gutachtens über einen Kfz-Unfallschaden um einen Werkvertrag handelt. Danach schuldet der Auftraggeber, wenn eine Vergütung nicht vereinbart ist und eine Taxe nicht besteht, die übliche Vergütung. Die Feststellung, welche Vergütung üblich ist, ist nicht schon dann nicht möglich, wenn sich kein genauer Betrag ermitteln lässt, der üblicherweise für vergleichbare Leistungen gefordert und bezahlt wird. Vielmehr kann eine im Sinne des § 632 Abs. 2 BGB übliche Vergütung auch dann imagebestehen, wenn sich feststellen lässt, dass für vergleichbare Leistungen Vergütungen innerhalb einer bestimmten, begrenzten Bandbreite gefordert und bezahlt werden, so dass das Gericht innerhalb dieser Bandbreite üblicherweise verlangter und bezahlter Beträge einen regelmäßig angemessenen Betrag ermitteln kann. Die für eine solche Ermittlung der üblichen Vergütung erforderlichen Feststellungen haben die Berufungsgerichte nicht in dem gebotenen Umfang getroffen.

Vergütung nach billigem Ermessen
Nur für den Fall, dass sich auch unter Beachtung der Vorgaben der Revisionsurteile für die neue Verhandlung und Entscheidung eine übliche Vergütung nicht feststellen lassen sollte, hat der Senat darauf hingewiesen, dass der Sachverständige die Vergütung nach billigem Ermessen bestimmen kann. Wenn er dabei für Routinegutachten eine an der Schadenshöhe orientierte angemessene Pauschalierung seiner Honorare vornimmt, überschreitet er die Grenzen des ihm vom Gesetz eingeräumten Gestaltungsspielraums grundsätzlich nicht. (Quelle: Mitteilung der BGH-Pressestelle vom 4. April 2006)